Quase tudo sobre alojamento local

Não resistimos a citar o exceente texto e – sobretudo – a excelente compilação de José Manuel Fernandes no Observador:

 

Três ou quatro processos judiciais em dezenas de milhar de situações, duas decisões contraditórias dos tribunais, e eis que alguns deputados do PS entendem dever propor mais uma lei. No caso para regulamentar – de novo – o alojamento local. Isto quando o alojamento local, com ou sem plataformas digitais como o Airbnb (ou a menos conhecida HomeAway), tem sido um dos veículos que tem sustentado o boom do turismo e a recuperação dos centros de algumas das nossas principais cidades. Não surpreende por isso que a iniciativa nem no partido tenha sido aplaudida, que a secretária de Estado do Turismo a queira travar e que no parlamento não existam condições para ela vingar. Mesmo assim a discussão instalou-se, até porque a transformação de muitas casas nos centros urbanos em instalações para alojamento local fez subir o preço das rendas (sobretudo em Lisboa e Porto), o que anima sempre os ânimos.

Um bom exemplo de como as posições podem multiplicar-se e divergir é este BICA do Observador – Ninguém se entende sobre o Alojamento Local. Nós também não –, um curto vídeo onde discuto com o director executivo Miguel Pinheiro e a editora de sociedade Rita Ferreira este tema. É caso para dizer que em torno daquel bica foi cada cabeça sua sentença. Quanto à minha opinião sobre a iniciativa do PS já a tinha expresso antes, também em vídeo, este quase telegráfico: Mexe? Cria-se um imposto. Continua a mexer? Regulamenta-se.

Mas se estas peças apenas introduzem a discussão, não arrumam os argumentos de um lado e do outro de forma mais organizada. É isso que tentarei fazer neste Macroscópio, começando pelo um artigo que procura precisamente fazer um ponto da situação deste debate, mesmo sendo um artigo de opinião. Refiro-me à crónica de Leis à medida de todas as freguesias, de Luís-Aguiar Conraria aqui no Observador, um texto onde ele até refere alguns dos textos que indicarei a seguir. O seu argumento principal é que “convenhamos, leis nacionais não podem servir para resolver problemas locais e satisfazer pequeníssimas minorias. Se o problema é tão grave como alguma opinião publicada o descreve, entreguem às Juntas de Freguesia a competência para a definição deste tipo de regras. Desta forma, podem regular à vontade sem afectar o resto do país.”. Um dos aspectos interessantes do artigo é que também refere os poucos estudos que existem sobre o problema.

Antes ainda de passar à minha selecção de artigo deixem-me notar que o alojamento local já foi objecto de regulamentação, uma regulamentação que procurou regular sem complicar. Trata-se doDecreto-Lei nº 128/2014, de 29 de Agosto, um diploma legal que mesmo sendo uma leitura árida tem um ponto que me pareceu interessante por revelar precisamente essa intenção de “descomplicar”: é o que prevê que a abertura de um alojamento local apenas requer a “mera comunicação prévia dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente”. Não há vistorias prévias, pareceres ou burocracias, a fiscalização pública deve ocorrer, mas à posteriori. Como veremos este é um dos pontos que os defensores de mais regulamentação querem mudar.

E mudar para quê? Seleccionei três textos, mas apenas um mais colado à posição dos deputados socialistas, outro considerando que a intervenção reguladora exige mais cuidados:

  • Alojamento local: é a lógica, estúpidos, de Fernanda Câncio no Diário de Notícias, é que alinha argumentos mais próximos dos avançados pelos deputados socialistas. Por exemplo: “O fulcro da discussão só pode pois ser se o AL é uso habitacional ou não, e em que medida se distingue, juridicamente, de arrendamento permanente. Mas, não havendo notícia de processos nos tribunais para tentar impedir arrendamento permanente, isso deve querer dizer que os efeitos deste na comodidade e tranquilidade dos moradores não são iguais ao do arrendamento temporário a turistas. E, sendo assim, é capaz de fazer sentido que a lei os trate de forma diferente, não?”
  • Habitação permanente e alojamento local, de Helena Roseta no Público, onde a autarca começa por dizer que não crê que “um fenómeno como este se resolva com leis “cirúrgicas” como a que o PS acaba de propor”, até porque “para legislar melhor, temos de conhecer bem os problemas, estudar os seus impactos, sobretudo quando são contraditórios, e ouvir as partes interessadas”. Coloca-se no entanto do lado de quem defende a intervenção do Estado – “Estamos, em minha opinião, perante uma clara falha de mercado do arrendamento urbano, que a liberalização do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) levada a efeito pelo Governo anterior não foi capaz de evitar” –, sugerindo que esta deverá passar sobretudo pelo apoio ao arrendamento urbano.
  • Alojamento local: dosear para não matar, de Daniel Oliveira no Expresso Diário (paywall), é aquele onde se defende que “uma contribuição financeira substancialmente reforçada que pague as externalidades do alojamento local e substituição do registo camarário por licenciamento para poderemos gerir o alojamento local sem matar a galinha dos ovos de ouro, as cidades e o mercado de arrendamento”.

Os texto críticos de alterações legais que compliquem a vida ao alojamento local ou coloquem o seu futuro dependente da discricionariedade dos condomínios são mais numerosos e se nuns casos colocam a ênfase na protecção de um negócio que tem sido muito importante para a recuperação económica do país, noutros chamam a atenção para a violação dos direitos de propriedade dos titulares deste tipo de equipamentos. Eis alguns deles:

  • As reviravoltas do alojamento local, de Madalena Azeredo Perdigão no Observador, um texto que tem o valor de ter sido escrito por uma advogada que interveio num dos processos que chegou a tribuna e que aqui defende, com argumentos jurídicos, a perspectiva de que existindo um título constitutivo da propriedade horizontal não é a definição fiscal dessa parcela que determina o uso que cada um dos condóminos faz do seu apartamento. Chama também a atenção para uma contradição da proposta socialista: “Não deixa de ser curioso que a limitação à propriedade privada agora proposta pelos dois deputados socialistas não vai incidir sobre aqueles que têm maior capacidade financeira para adquirir um prédio por inteiro e afetá-lo ao alojamento local, mas sim aos que apenas têm um ou outro apartamento como forma de obter um rendimento adicional.”
  • Rendas excessivas e alojamento local, de Vera Monteiro Barros no Jornal Económico, um texto bem argumentado onde se nota, por exemplo, que “Poderemos todos concordar que o alojamento local está algures entre o arrendamento convencional e a hotelaria. E creio que todos concordamos que o primeiro não deve estar sujeito à autorização dos vizinhos. Ora, coloca-se a árdua questão de saber com qual das duas situações mais se parece o alojamento local. Principalmente, quando o Decreto-Lei N.º 128/2014 não exclui da noção a oferta de apenas um quarto na casa em que se reside, mas veda a “colocação sob a figura e regime do alojamento local de empreendimentos que cumprem com os requisitos dos empreendimentos turísticos”.
  • Mas a casa é minha ou é da vizinha?, de Paulo Moutinho no jornal online Eco, onde se destaca algumas características deste mercado e se defende que este deve ser deixado funcionar o mais livremente possível: “Airbnb apenas veio facilitar o que há muito já se fazia. Veio descomplicar. E assim abrir todo um novo mercado em que do simples proprietário (que vai de férias e quer ter a casa a render) até ao investidor (que faz vida do arrendamento), todos ganham dinheiro com os turistas que nos últimos anos descobriram o país.
  • Mandar na propriedade alheia, de Maria João Marques no Observador, faz uma defesa mais acalorada dos direitos de propriedade e chama-se a atenção para que hoje os condomínios já podem estabelecer muitas regras de forma a minimizar eventuais impactos negativos do alojamento local: “Há a possibilidade sensata de condomínios definirem condições em que o arrendamento a turistas se pode processar sem incomodar os vizinhos. Negociar horas de entrada e saída com bagagens; níveis de ruído (já estão estabelecidos na lei geral de qualquer modo); restrição do uso de alguns espaços comuns; colocação de câmaras de vigilância pagas pelos senhorios dos turistas; mudanças frequentes de chaves da porta de entrada, ou limpeza, a expensas destes.
  • Não mexas que estragas, de João Atanásio no Jornal Económico, que destaca a importância económica do alojamento local: “No ano passado, o alojamento local teve um impacto económico superior a mil milhões de euros em Portugal, com 35 mil alojamentos registados, a esmagadora maioria na modalidade apartamento (mais de 22 mil). Mais de 90% do alojamento local é efetuado por microproprietários, que investiram, num só ano, 27 milhões de euros em atividades de reabilitação de imóveis.”

Penso que este conjunto de textos permite ter uma imagem do debate em curso. Com posições para vários gostos, das mais liberais às mais estatistas. Mas a discussão, suspeito, ainda vai no adro e a tentação de regulamentar e/ou subsidiar vai continuar bem presente. Mas por hoje é tudo – tenham um bom descanso e úteis leituras.

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