Profundas alterações ao regime do arrendamento urbano

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Lexpoint

O regime jurídico das obras em prédios arrendados (RJOPA) vai ser alterado e republicado, na sequência de um diploma aprovado pelo Parlamento que revê as regras aplicáveis aos senhorios e arrendatários em casos de obras. Também o Código Civil vai sofrer alterações em matéria de resolução do contrato de arrendamento, nomeadamente quanto a obras de remodelação ou restauro e sobre situações de mora no pagamento da renda.

Uma vez publicado, o diploma entra em vigor no dia seguinte.

A partir daí, o contrato de arrendamento passará a manter-se em caso de morte do arrendatário realojado, passando a quem tenha direito nos termos do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), em caso de transmissão por morte no arrendamento para habitação.

O Código Civil passará a prever um prazo de cinco anos para um contrato de arrendamento urbano quando as partes nada digamquanto à sua duração, em vez dos dois anos que atualmente prevê.

Remodelação ou restauro profundos

A lista do que são consideradas obras de remodelação ou restauro profundos vai ser alterada, acolhendo normas do regime jurídico da urbanização e da edificação (RJUE).

Até agora, essas obras são as obras de alteração, ampliação ou reconstrução, sujeitas a controlo prévio, nos termos do RJUE e do regime jurídico da reabilitação urbana, podendo decorrer de intervenções urbanísticas realizadas em área de reabilitação urbana.

Com as novas regras, serão consideradas obras de remodelação ou restauro profundos:

  • as obras de reconstrução: obras de construção subsequentes à demolição, total ou parcial, de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição da estrutura das fachadas; e
  • as obras de alteração ou ampliação em que:

–  resulte um nível bom ou superior no estado de conservação do locado, de acordo com a tabela que classifica o índice de anomalias do locado referida na ficha de avaliação para a determinação do nível de conservação de imóveis locados, aplicável por via do NRAU; e
– o custo da obra a realizar no locado, incluindo IVA, corresponda, pelo menos, a 25% do seu valor patrimonial tributário constante da matriz do locado ou proporcionalmente calculado, se este valor não disser exclusivamente respeito ao locado.

Refira-se que, são consideradas obras de:
alteração: obras de que resulte a modificação das características físicas de uma edificação existente, ou sua fração, designadamente a respetiva estrutura resistente, o número de fogos ou divisões interiores, ou a natureza e cor dos materiais de revestimento exterior, sem aumento da área total de construção, da área de implantação ou da altura da fachada;
ampliação: obras de que resulte o aumento da área de implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume de uma edificação existente.

Além de outros elementos previstos na lei, o requerimento de controlo prévio urbanístico respeitante às operações relativas a obras de remodelação ou restauro profundos deve ser acompanhado dos seguintes elementos:

  • indicação da situação de arrendamento existente, se aplicável; e
  • nos casos obras de alteração ou ampliação:
    – orçamento total da operação a realizar, incluindo estimativa do custo total da operação urbanística;
    – caderneta predial, que inclui o valor patrimonial do locado.

Ao arrendatário não pode, em qualquer caso, ser negada a consulta ou a emissão de reprodução ou certidão do processo respeitante ao controlo prévio urbanístico relativo ao locado. Os órgãos competentes terão um prazo improrrogável de 10 dias para assegurar a garantia de acesso, sem prejuízo dos demais direitos previstos no regime de acesso à informação administrativa e ambiental e de reutilização dos documentos administrativos.

Será ainda revogada uma regra do RJOPA que permite a substituição de um documento da câmara municipal por uma certidão da entidade gestora da operação de reabilitação.

Assim, nas operações de reabilitação urbana, no âmbito do respetivo regime, o documento emitido pela câmara municipal que ateste que a operação urbanística a realizar no locado constitui uma obra de alteração, ampliação ou reconstrução sujeita a controlo prévio, ou constitui uma obra de demolição pode hoje ser substituído por certidão emitida pela entidade gestora da operação de reabilitação urbana. Esta possibilidade será revogada quando as novas regras entrarem em vigor.

Denúncia para remodelação ou restauro

Em caso de denúncia do contrato de duração indeterminada para realização de obra de remodelação ou restauro profundos, o senhorio é obrigado, mediante acordo e em alternativa:
– ao pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado;
– a garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos.

Caso as partes não cheguem a acordo no prazo de 60 dias a contar da receção da comunicação da denúncia pelo arrendatário, o senhorio terá a mesma obrigação de indemnizar pelo valor acima referido ou realojar o inquilino por um mínimo de três anos.

Efetivação da denúncia

Nos termos do regime jurídico das obras em prédios arrendados, a denúncia do contrato é feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação, na qual conste expressamente o fundamento da denúncia, sob pena de ineficácia.

Nos casos em que estejam em causa obras de alteração ou ampliação, quando as novas regras estiverem em vigor, esta comunicação terá de ser acompanhada, sob pena de ineficácia da denúncia, de:
– cópia dos elementos entregues juntamente com o requerimento de controlo prévio (orçamento total e caderneta predial com o valor patrimonial do locado); e
– documento emitido pelo município que ateste a entrega pelo senhorio destes elementos, no pedido de controlo prévio da operação urbanística.

A denúncia para obras de alteração ou ampliação é confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário, acompanhada do comprovativo relativo:
– ao deferimento do correspondente pedido, no caso de operação urbanística sujeita a licença administrativa; ou
– comprovativo de que a pretensão não foi rejeitada, no caso de operação urbanística sujeita a comunicação prévia.

Nestes casos, a desocupação tem lugar no prazo de 60 dias contados da receção da confirmação, a não ser que corra ainda o prazo para a desocupação; a desocupação terá lugar até ao termo do último prazo.

Quanto à indemnização devida pelo senhorio pela denúncia do contrato, metade deverá ser após a confirmação da denúncia e o restante no ato da entrega do locado, ou a denúncia será ineficaz.

Direito de preferência em caso de novo arrendamento

O arrendatário no contrato objeto de denúncia para obras tem direito a exercer direito de preferência no âmbito de novo arrendamento celebrado pelo senhorio.

O direito de preferência é oponível ao senhorio que promoveu a denúncia do contrato durante o prazo de dois anos contados a partir da data de cessação do mesmo.

É aqui aplicável, com as devidas adaptações, o regime previsto no Código Civil em matéria de pacto de preferência (convenção pela qual alguém assume a obrigação de dar preferência a outrem na venda de determinada coisa), sendo que o prazo para o exercício do direito de preferência de 15 dias.

Resolução do arrendamento urbano por incumprimento

Nos termos do Código Civil, qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.

É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, nomeadamente quanto à resolução pelo senhorio:
– a violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
– a utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
– o uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio;
– o não uso do locado por mais de um ano, salvo certos casos legalmente previstos;
– cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.

Uma vez em vigor as novas regras, será inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses (e não dois meses como agora se prevê) no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo de duas situações:
– arrendatário só pode por fim à mora no prazo de um mês uma única vez, com referência a cada contrato; e
– a resolução fundada na oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública fica sem efeito se essa oposição cessar no prazo de um mês.

A resolução fundada na oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública passará a ficar sem efeito se, no prazo de 60 dias, cessar essa oposição, um prazo que será o dobro do que a lei atualmente prevê.

Referências 
Decreto da Assembleia n.º 102/XIII, de 26.05.2017
Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, artigos 4.º, 6.º, 8.º e 25.º e novo artigo 9.º-A
Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, artigo 2.º
Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de novembro, artigo 6.º, n.º 3
Lei n.º 26/2016, de 22 de agosto
Código Civil, artigos 1101.º, 1103.º
Novo Regime do Arrendamento Urbano, novo artigo 57.º-A

Veja também
Decreto da Assembleia n.º 102/XIII, de 26.05.2017
Arrendamento habitacional e não habitacional
Arrendamento: comunicação entre senhorio e arrendatário
Alterações ao arrendamento habitacional e não habitacional
Transmissão por morte do arrendamento para habitação
Realojamento para habitação por obras ou demolição

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