O equívoco da especulação imobiliária em Portugal

Acaba de estoirar um escândalo em Lisboa.

Um vereador de um partido da extrema esquerda comprou à Santa Casa um imóvel degradado por 347 mil euros e, depois de o restaurar, tentou vendê-lo por 5,7 milhões.

Tomando em consideração as contas feitas pelos jornais, o político terá investido 947 mil euros, pelo que, se tivesse consumado a venda, ganharia 4,753 milhões de euros.

O vereador foi forçado a demitir-se, frito pelos jornais e acusado publicamente de especulação imobiliária.

Há em tudo isto um enorme equívoco e, mais do que isso, um chocante embuste, que começa a misturar-se com um apelo ao pânico, visando a criação de perturbações no mercado imobiliário.

 Já se fala até de “bolha imobiliária”, como se houvesse condições para fazer crescer artificialmente os preços, de forma a obter mais valias de curtíssimo prazo.

Com todo o respeito por opinião diversa, a realidade é outra e carece de ser recordada.

 Uma das mais interessantes criações do novo regime democrático foi a do crédito à habitação, que permitiu a quase todas as famílias portuguesas o sonho de ter a sua casa própria.

 As poupanças das famílias eram remuneradas com juros que chegavam aos 20% e o crédito para a habitação própria era subsidiado pelo Estado, o que permitiu o desenvolvimento de uma indústria de construção, constituída, especialmente por pequenas empresas e o lançamento no mercado de apartamentos por preços acessíveis.

No início da década de 80, os bancos pagavam, pelos depósitos a prazo, juros da ordem dos 10%, depois dos impostos, chegando os juros acumulados com os de mora, no crédito à habitação, à casa dos 35%.

Era impensável, nessa época, que alguém pudesse ter que pagar ao banco para que ele lhe guardasse o dinheiro.

Uma pessoa que tivesse depositado 50.000 contos (cerca de 250.000 euros), teria garantidos juros da ordem dos 5.000 contos anuais (cerca de 25.000 euros), quando atualmente não consegue um rendimento bruto superior a 500 contos, ou seja cerca 2.500 euros).

Com 50.000 contos (250.000 euros) compravam-se em 1980, pelo menos 70 apartamentos na periferia de Lisboa, que hoje valeriam, no mínimo 7 milhões de euros e renderiam, no mínimo 42.000 euros mensais.

As pessoas ainda não acordaram completamente do sono em que foram induzidas com a ocultação da realidade financeira.

Ludibriadas pelos operadores dos mercados financeiros, algumas delas investiram tudo o que tinham em produtos financeiros e perderam na volatilidade dos mercados ou nos desastres da falência de dois dos principais bancos portugueses: o BES e o BANIF.

De um momento para o outro deram conta do contrassenso que consiste em as suas poupanças depositadas nos bancos não estarem garantidas por ninguém, mas, sobretudo, nada renderem.

Os mais esclarecidos constataram que se verificou um verdadeiro confisco, que consiste na expropriação dos recursos depositados para aplicar em dívida pública, com a qual apenas os bancos ganham, ou não vivêssemos sob o paradoxo de os particulares não poderem fazer aplicações na maioria das emissões de dívida pública.

A grande questão da atualidade reside no facto de os bancos não retribuírem, de forma minimamente razoável, as poupanças dos particulares e das empresas e de, por outro lado, se vir registando um aquecimento do mercado do arrendamento.

É praticamente impossível arrendar um apartamento de dois quartos em Lisboa por menos de 1.000 euros mensais.

Para obter um rendimento de 1.000 mensais em depósitos é preciso aplicar um mínimo de 1.200.000,00 €.

Com a aplicação desse montante em imóveis é possível obter, pelo menos, 3 vezes mais.

A causa do crescimento do valor dos bens imóveis reside no facto de o sistema financeiro não remunerar de forma justa as poupanças dos particulares, de não lhes garantir um mínimo de segurança e de os mercados do arrendamento e do turismo oferecerem melhor rentabilidade e maior segurança das poupanças do que as que são oferecidas pelo sistema bancário.

 

 

Cálculo sumário do valor de um imóvel

 

Há regras técnicas que permitem calcular o valor de um imóvel. Porém, atenta a referida realidade, aqui fica um método simples para uma primeira avaliação.

Imagine que lhe pedem por um certo apartamento, na zona de Lisboa, o montante de 300.000,00 €.

Se tiver esse dinheiro e o aplicar em depósitos a prazo terá muita dificuldade em ultrapassar o rendimento de 3.000,00 € anuais, ou seja 250,00 € por mês. Isso é o preço de um quarto de estudante, na zona de Lisboa.

Se conseguir arrendar tal apartamento por 700,00 € mensais obterá um rendimento de 2,8%, quase 3 vezes superior ao que o banco lhe pagaria.

Pode insistir com o vendedor para baixar o preço, mas tem, à partida garantido um bom negócio, porque, pela mesma fórmula, o apartamento  valeria 840.000,00 €.

 

 

O investimento em imóveis é o mais seguro

 

O investimento em imóveis é o mais seguro que pode fazer em Portugal.

Entendo que não há nenhum risco de se estar a criar uma bolha imobiliária, sem prejuízo do fator raridade.

Os imóveis são poucos para a procura existente, que cresceu exponencialmente em razão da insegurança que marca o sistema bancário e financeiro.

É natural que a indústria se sinta motivada para voltar à atividade, começando por relançar milhares de empreendimentos que pararam com a crise; mas nem isso será suficiente para pôr em risco a qualidade e a rentabilidade das aplicações em imóveis, pois que não há qualquer perspetiva de que o dinheiro venha a ser remunerado a taxas superiores a 3%.

Nas atuais condições de mercado é razoável a obtenção de rendimentos imobiliários superiores a 5% do investimento, valores que estão fora de qualquer perspetiva de investimento seguro nos mercados de valores mobiliários.

Falo, naturalmente, da Europa comunitária, onde a experiência nos tem mostrado que o risco é enorme nas aplicações feitas no sistema bancário.

Estamos no mesmo barco que os franceses, os espanhóis, os alemães e os demais cidadãos da União Europeia.

Óbvio que isto nada tem a ver com a aplicações em dólares ou em outras moedas. Nem com aplicações em moeda convertida a partir do real brasileiro.

Com toda a crise e com todas as vicissitudes, continua a ser interessante para os brasileiros fazer depósitos no Brasil, porque os juros ainda não são engolidos pela desvalorização por relação au euro e porque o sistema bancário tem mostrado uma solidez que não temos na União Europeia.

 

Lisboa, 1 de agosto de 2018

Miguel Reis

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