Novas regras para o alojamento local em Lisboa

Alojamento Local em Lisboa: regras para novos registos

Regras para instalação e registo de estabelecimentos

O novo Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa, que entra em vigor hoje, 8 de novembro, estabelece as regras aplicáveis aos estabelecimentos de AL na cidade, incluindo os requisitos para novos registos localizados em áreas de contenção ou fora de áreas de contenção.

As operações urbanísticas a realizar para instalação de estabelecimentos AL regem-se pelo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e demais legislação urbanística. A autorização de utilização adequada do imóvel é a autorização de utilização para habitação.

A atividade de exploração de estabelecimentos de AL está sujeita ao Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (RJEEAL) e demais legislação aplicável, nomeadamente ambiental e de ruído. Na sequência da apresentação de reclamações com fundamento em atos de perturbação que afetem o direito ao descanso por ruído incomodativo, o Presidente da Câmara pode determinar, após audiência prévia, a obrigatoriedade de instalação de equipamento de medição de ruído.

As condições técnicas de instalação e funcionamento desses equipamentos de medição de ruído devem ser aprovadas até 6 de março de 2020 por despacho do vereador do ambiente.

Tudo o que não esteja especialmente previsto no regulamento segue as regras do Código do Procedimento Administrativo.

Seguro obrigatório

Quem seja titular da exploração de AL deve celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes do exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento.

O capital mínimo do contrato de seguro é de € 75.000 por sinistro. As condições e requisitos do seguro vão ser determinadas em portaria dos ministros responsáveis pelas finanças e habitação.

O titular da exploração fica ainda obrigado a celebrar ou a fazer prova da existência de seguro válido que garanta os danos patrimoniais diretamente causados por incêndio na ou com origem na unidade de alojamento nos casos em que esta esteja integrada em edifício em propriedade horizontal.

Cancelamento do registo de AL pedido por condomínios

A assembleia de condóminos de prédio urbano que seja utilizado parcialmente para AL pode solicitar ao Presidente da Câmara Municipal de Lisboa (CML) o cancelamento do registo de estabelecimento de AL, nomeadamente com base em prática reiterada e comprovada de atos que:

  • perturbem a normal utilização do prédio; ou
  • causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos

É preciso que aprove, por mais de metade da permilagem do edifício e para esse fim, uma deliberação fundamentada nesse sentido.

O titular da exploração do AL é notificado no prazo de 10 dias a contar da apresentação do pedido de cancelamento para se pronunciar, em sede de audiência dos interessados e pelo prazo de 15 dias, sobre os factos imputados constantes da decisão da assembleia de condóminos.

A decisão sobre o pedido de cancelamento do registo apresentado pela assembleia de condóminos é tomada no prazo de 30 dias, a contar da apresentação de pronúncia em sede de audiência prévia, sem prejuízo da eventual submissão a parecer de provedor municipal, que deverá ser emitido no prazo de 20 dias, ou da submissão às instâncias competentes para a resolução alternativa de eventuais litígios entre particulares, designadamente, a mediação, a conciliação ou a arbitragem.

Suspensão da exploração

A exploração de estabelecimento de AL localizado em áreas de contenção pode ser suspensa por autorização camarária, desde que o imóvel seja objeto de contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais, enquanto durar a suspensão e pelo prazo de duração do referido contrato de arrendamento, até o máximo de cinco anos.

Para isso o titular do registo deve instruir o pedido de suspensão de exploração com uma cópia autenticada de contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais ou de contrato promessa de arrendamento urbano para fins habitacionais, tendo como objeto o imóvel correspondente ao estabelecimento de AL cuja suspensão requer.

Finda a suspensão, o titular do registo do AL pode voltar a obter o registo do estabelecimento em área de contenção para o referido imóvel, em termos análogos ao registo original. Tratando-se de registo AL decorrente de autorização excecional concedida por pedido de autorização excecional de novos AL em áreas de contenção, finda a suspensão, o registo é concedido pelo prazo fixado na autorização excecional inicial, com dedução do prazo durante o qual a exploração se encontrou suspensa.

Como deve ser instruído o pedido para registo de AL

O Regulamento prevê a comunicação prévia com prazo para registo de estabelecimentos de AL e o pedido de autorização excecional para registo de estabelecimentos AL em áreas de contenção.

A incorreta ou a incompleta instrução da comunicação prévia com prazo constitui fundamento para a determinação de oposição. A incorreta ou a incompleta instrução do pedido de autorização excecional constitui fundamento para o indeferimento do pedido de autorização.

As declarações ou termos de responsabilidade assinados pelo titular da exploração dos estabelecimentos de AL que não correspondam à verdade constituem a prática de um crime de falsas declarações, previsto e punido no Código Penal.

Comunicação prévia com prazo para registo de estabelecimentos de AL

A comunicação prévia com prazo para registo de estabelecimentos de AL deve obrigatoriamente conter as informações e os documentos previstos no RJEEAL, que são os seguintes:

  • autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel;
  • identificação do titular da exploração do estabelecimento (nome/ firma e NIF);
  • endereço do titular da exploração do estabelecimento;
  • nome adotado pelo estabelecimento e seu endereço;
  • capacidade (quartos, camas e utentes) do estabelecimento;
  • data pretendida de abertura ao público;
  • nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de emergência.
  • cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso de este ser pessoa coletiva;
  • termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis;
  • cópia simples da caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel;
  • cópia simples do contrato de arrendamento ou doutro título que legitime o titular de exploração ao exercício da atividade e, caso do contrato de arrendamento ou outro não conste prévia
  • autorização para a prestação de serviços de alojamento, cópia simples do documento contendo tal autorização;
  • cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento correspondente à secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas, Revisão 3 apresentada junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT);
  • ata da assembleia de condóminos autorizando a instalação, no caso dos «hostels»;
  • a modalidade de estabelecimento em que se vai desenvolver a atividade de AL;
    e ainda os seguintes:
  • documento do qual conste o endereço do estabelecimento de AL e a identificação do artigo matricial do prédio urbano ou fração autónoma onde se localiza;
    plantas do estabelecimento à escala 1:100;
  • documento comprovativo da ligação à rede pública de abastecimento de água, saneamento
    e energia elétrica;
  • cópia da apólice de Seguro de Responsabilidade Civil;
  • documento comprovativo da notificação do condomínio (ao administrador) do edifício onde se pretende instalar o AL, no caso de a atividade ser exercida numa fração autónoma de edifício, ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, salvo se o estabelecimento for um hostel, caso em que é exigida autorização.

Pedido de autorização excecional para registo de estabelecimentos AL em áreas de contenção

Caso se trate de pedido de autorização excecional para registo de estabelecimentos AL em áreas de contenção, este deve ser instruído com toda a informação e documentos mencionados acima para casos de comunicação prévia, mais os seguintes documentos:

  • cópia da declaração de imóvel devoluto;
  • cópia do pedido de alteração de utilização, quando o AL se refira à totalidade de edifício, fração autónoma ou parte de prédio urbano que tenha mudado a respetiva utilização de logística, indústria ou serviços para habitação nos dois últimos anos;
  • aqui o modelo de declaração);
  • Declaração, sob compromisso de honra, de cumprimento dos limites do número de estabelecimentos de AL por proprietário  (veja aqui o modelo de declaração).

Fiscalização e sanções

Os serviços municipais podem realizar vistorias sempre que necessário para fiscalizar o cumprimento do RJEEAL. A CML deve criar uma estrutura própria que disponha dos meios adequados para dar resposta rápida aos pedidos de vistoria e fiscalização que sejam apresentados.

Para esta fiscalização pode ser solicitada a colaboração de autoridades administrativas e policiais e celebrados protocolos com entidades de índole associativa e de interesse público ou contratos com entidades privadas para realização de ações concretas, nomeadamente de levantamento dos estabelecimentos existentes e das suas condições de funcionamento.

O titular da exploração do estabelecimento de AL deve identificar o seu número de registo em todos os atos em que invoque essa qualidade, nomeadamente junto das plataformas eletrónicas de reservas e nos anúncios do estabelecimento que, por essa ou outra via, sejam realizados.

Quando sejam detetadas situações que constituam contraordenações, deve ser instruído o respetivo procedimento; as coimas e as sanções acessórias a aplicar são as previstas no RJEEAL.

Independentemente da instrução de procedimento contraordenacional, a CML pode determinar a interdição temporária, total ou parcial, da exploração dos estabelecimentos de AL cujo incumprimento de normas aplicáveis ponha em causa a segurança dos utilizadores ou a saúde pública.

O cancelamento do registo – que pode ser determinado pelo Presidente da CML por exemplo por incumprimento dos requisitos legais de AL ou das áreas de contenção previstas – determina a imediata cessação de exploração do estabelecimento.

Referências
Aviso n.º 17706-D/2019 – DR n.º 214/2019, 1º Supl, Série II de 07.11.2019
Lei n.º 62/2018 – DR n.º 161/2018, Série I de 21.08.2018
Decreto-Lei n.º 128/2014. D.R. n.º 166, Série I de 2014-08-29
Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local, artigo 23.º, n.º 1

 

Aviso n.º 17706-D/2019 – DR n.º 214/2019, 1º Supl, Série II de 07.11.2019
Lei n.º 62/2018 – DR n.º 161/2018, Série I de 21.08.2018
Decreto-Lei n.º 128/2014. D.R. n.º 166, Série I de 2014-08-29
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