Mais valias imobiliárias

Citamos Lexpoint

 

O Supremo Tribunal Administrativo (STA) decidiu que, em caso de permuta e para efeitos de tributação de mais-valias, o valor da realização corresponde ao valor atribuído pelas partes ao bem recebido em permuta ou, quando superior, ao valor do mesmo depois de avaliado nos termos do IMI.

O caso

Em setembro de 2004, um casal celebrou com uma empresa um contrato de permuta de um terreno para construção, ao qual atribuíram o valor de 5.911,71 euros, que transmitiram em troca de um prédio destinado à indústria, ao qual deram o valor de 30.780 euros, e do pagamento de 25.131 euros. Terreno esse que tinham adquirido em 2002 por 5.568,84 euros.

Em consequência, a Administração Tributária (AT) calculou em 121.276,19 euros a mais-valia obtida com a venda desse terreno, procedendo à subtração do valor de aquisição do mesmo, 5.568,84 euros, ao valor de realização, aplicando o coeficiente de atualização previsto na lei, sendo o valor da realização encontrado com base na subtração do valor pago no ato da escritura ao valor do bem recebido na permuta, depois de avaliado nos termos do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e dessa avaliação ter resultado um valor patrimonial de 273.420 euros.

Discordando desse procedimento, o contribuinte impugnou judicialmente a liquidação do imposto, que foi julgada procedente, por a AT não ter procedido à comparação entre o valor patrimonial dos dois imóveis envolvidos na permuta, o que levou a Fazenda Pública a recorrer para o STA.

Apreciação do Supremo Tribunal Administrativo

O STA concedeu provimento ao recurso, revogando a sentença recorrida e ordenando a baixa do processo à primeira instância, para apreciação das restantes questões formuladas na impugnação, ao decidir que, em caso de permuta e para efeitos de tributação de mais-valias, o valor da realização corresponde ao valor atribuído pelas partes ao bem recebido em permuta ou, quando superior, ao valor do mesmo depois de avaliado nos termos do IMI.

Constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis e da afetação de quaisquer bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário.

Para efeitos de tributação, o ganho sujeito a IRS é constituído pela diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição, ou seja, no caso de permuta, a diferença entre o valor pelo qual foi adquirido o bem dado em permuta e o valor pelo qual se considera realizada a alienação no momento da permuta.

Ora, para a determinação desse ganho sujeito a IRS, considera-se valor de realização, no caso de troca, o valor atribuído no contrato aos bens ou direitos recebidos, ou o valor de mercado, quando aquele não exista ou este for superior, acrescidos ou diminuídos, um ou outro, da importância em dinheiro a receber ou a pagar. Por sua vez, o valor de aquisição, no caso de bens ou direitos adquiridos a título oneroso, será o que tiver servido para efeitos de liquidação da SISA, atual Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

Tendo na escritura as partes atribuído ao bem recebido em permuta o valor de 30.780 euros, igual ao seu valor patrimonial tributário, não há necessidade de se recorrer ao valor de mercado. Não obstante, diz a lei que, tratando-se de direitos reais sobre bens imóveis, prevalecerão, quando superiores, os valores por que os bens houverem sido considerados para efeitos de liquidação de SISA ou, não havendo lugar a esta liquidação, os que devessem ser, caso fosse devida. De onde resulta que não basta diminuir ao valor atribuído ao imóvel recebido em permuta a importância de dinheiro paga pelo mesmo para apurar o valor de realização. Há ainda que se proceder à comparação desses valores com aquele por que o bem tiver sido considerado para efeitos de SISA, atual IMT. Aplicando essas regras ao caso, uma vez que o valor de avaliação do prédio para efeitos de IMT foi de 273.320 euros, notoriamente superior, o mesmo prevalecerá sobre o valor constante da escritura.

Estando em causa uma permuta, é de aplicar essa regra bem distinta da que vigora para efeitos de tributação em sede de IMT, em que o valor tributável é dado pela diferença declarada de valores, do imóvel adquirido e do imóvel alienado, ou pela diferença entre os valores patrimoniais tributários desses imóveis quando superior, não havendo que confundir a tributação do rendimento com a tributação do património. Pelo que, o que importa é ter em conta o valor da avaliação do bem recebido em permuta, sem que tenha de ser tido em conta o valor atribuído ao bem cedido, o qual poderá relevar apenas para efeitos de apuramento de mais-valias na esfera patrimonial do outro permutante.

A lei não só não impõe a comparação dos valores dos dois bens, como não prevê a avaliação dos mesmos para efeitos de apuramento do valor de realização. Nada obriga a avaliar os bens ou a comparar valores dos bens recebidos com os dos cedidos, fazendo exclusivamente referência aos bens recebidos por não relevar para quantificar a contraprestação.

Como tal, concluiu o STA, errou a sentença ao não considerar que o valor a atender para efeitos de determinação do rendimento tributável, no caso de transmissão onerosa de imóveis, será o que serviu de base à liquidação do IMT, ou seja, o valor patrimonial tributário dos imóveis, quando superior ao valor constante do contrato.

Referências
Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, proferido no processo n.º 0284/09.9BECTB 0517/17, de 21 de novembro de 2019
Código do IRS, artigos 10.º n.º 1 alínea a), 44.º, 45.º e 46.º

 

Veja também
Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, de 21.11.2019
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