Execução por falta de pagamento de rendas

O Tribunal da Relação do Porto (TRP) decidiu que o título executivo composto pelo contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida é restrito ao arrendatário, não se estendendo ao fiador.

O caso

O proprietário de um imóvel arrendado intentou uma ação executiva contra o arrendatário e a respetiva fiadora para cobrança das rendas em dívida. Fê-lo apresentando o contrato de arrendamento, acompanhado da interpelação para pagamento. A fiadora reagiu deduzido embargos, alegando que o título executivo apresentado apenas era válido em relação ao arrendatário, entendimento que foi validado pelo tribunal, o qual julgou procedentes os embargos, determinando a extinção da execução em relação à fiadora. Inconformado com esta decisão, o senhorio recorreu para o TRP.

Apreciação do Tribunal da Relação do Porto

O TRP julgou improcedente o recurso ao decidir que o título executivo composto pelo contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida é restrito ao arrendatário, não se estendendo ao fiador.

Diz a lei que o contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário, sem no entanto referir as pessoas que ficam abrangidas pela força executiva desses documentos, ou seja, se havendo vários intervenientes no contrato, nomeadamente arrendatário e fiador, com ou sem renúncia ao benefício da excussão prévia, todos eles se devem considerar abrangidos pela força executiva ou apenas o arrendatário que é o devedor principal das rendas.

Estando em causa uma situação de título executivo definido especialmente pela lei, ou seja, uma situação particular em função de cujas especificidades o legislador decidiu conferir ao credor, de modo excecional, o acesso direto à ação executiva, e sendo o elenco de títulos executivos taxativo e excluído da disponibilidade das partes, para poder abranger qualquer outro responsável pelo pagamento da renda, além do arrendatário, a norma devia referi-lo de modo claro e isso não sucede.

Não estando a notificação ao fiador prevista na lei não pode o tribunal criá-la ou atribuir-lhe valor jurídico, pois estaria a construir uma norma fora dos casos em que o pode fazer. Como tal, justifica-se que não se constitua título executivo contra o fiador porquanto este, após o contrato, não teve qualquer relação com o senhorio, pelo que seria injustificado confrontá-lo com a existência de uma execução sem que, após o contrato, tenha tido qualquer intervenção na formação do título executivo. Mesmo quando ele tenha intervindo inicialmente no contrato de arrendamento e renunciado ao benefício da excussão prévia.

Além disso, o diploma que regula o funcionamento do Balcão Nacional do Arrendamento, com vista à concretização do procedimento especial de despejo, aplicável à resolução do contrato de arrendamento por não pagamento de renda por mais de dois meses, estabelece expressamente que quando seja deduzido pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, este apenas pode ser deduzido contra os arrendatários, não sendo, por isso, possível deduzir, um pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas contra devedores subsidiários da obrigação do arrendatário.

De onde resulta que o propósito do legislador foi possibilitar ao senhorio a formação de título executivo apenas em relação ao devedor principal, abstraindo da eventualidade de haver qualquer garante da obrigação exequenda e sem prever a formação de título executivo contra o fiador do arrendatário.

Referências
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proferido no processo n.º 8820/18.3T8PRT-A.P1, de 2 de dezembro de 2019
Novo Regime do Arrendamento Urbano, artigo 14.º-A

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