Comentários às novas regras do arrendamento

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Lexpoint

As novas medidas relativas ao arrendamento entradas em vigor dia 13 de fevereiro alteram o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) em matéria de rendimento anual bruto corrigido (RABC) e da situação de inquilinos idosos, com deficiência ou que vivam no imóvel há mais de 15 anos, trazendo limitações aos senhorios que pretendam opor-se à renovação de contratos de arrendamento habitacional.

Uma nova regra limita as possibilidades de oposição do senhorio à renovação do contrato, produzindo efeitos apenas a partir de 1 de abril, depois de deixar de vigorar o regime extraordinário e transitório para proteção de pessoas idosas ou com deficiência que sejam arrendatárias e residam no mesmo locado há mais de 15 anos. Este regime termina a 31 de março.

Nos termos do NRAU, caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de oito anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário. A renda passa a poder ser atualizada por via de pedido de reavaliação do locado pelo arrendatário, nos termos do Código do imposto municipal sobre imóveis (CIMI).

A retribuição mínima nacional anual (RMNA) é o valor correspondente a 14 retribuições mínimas mensais garantidas (RMMG), ou seja, 14 salários mínimos. Em valores de 2019 a RMNA corresponde a €8.400, já que a RMMG é de € 600.

Inquilinos a partir dos 65 anos ou com incapacidade superior a 60 %

Passou a prever-se que, em caso de transição de contrato para o NRAU por iniciativa e comunicação do senhorio, sem que o inquilino tenha invocado a idade, incapacidade, os cinco anos de residência no local ou os baixos rendimentos do seu agregado familiar, se o arrendatário residir há mais de 15 anos no locado e o demostrar mediante atestado emitido pela junta de freguesia da sua área de residência, e tiver, à data da transição do contrato, idade igual ou superior a 65 anos de idade ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%, o senhorio apenas pode opor-se à renovação do contrato com o fundamento na demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento. Aplicam-se com as devidas adaptações os requisitos estabelecidos para a denúncia para habitação.

A nova regra só produz efeitos no dia 1 de abril de 2019.

Nestas renovações do contrato, o senhorio pode proceder à atualização extraordinária da renda com valor limitado até ao limite máximo do valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado ou segundo o valor da avaliação do locado nos termos do CIMI, mantendo-se o valor da referida renda quando este seja igual ou superior àquele limite.

Esta atualização extraordinária da renda não pode ultrapassar anualmente 20% do valor da diferença entre 1/15 do Valor Patrimonial Tributário do locado e da renda anterior à atualização extraordinária ali prevista.

No caso de terminar o período de 10 anos com limite de renda por baixo rendimento do agregado familiar, e no caso de atualização extraordinária de renda acima referido, o arrendatário tem direito a subsídio de renda, nos termos de diploma próprio, sem prejuízo do acesso às demais modalidades de apoio habitacional aplicáveis.

A transição do contrato para o NRAU fica sujeita a acordo entre as partes.

No que respeita ao valor da renda, as regras sobre atualização de renda já previstas no NRAU para arrendatários a partir dos 65 anos ou com deficiência/incapacidade a partir dos 60% são aplicáveis caso o inquilino invoque e comprove que:
– possui idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%;
ou
– reside no locado há mais de cinco anos o seu cônjuge, unido de facto ou parente no primeiro grau da linha reta, que se encontre numa das duas condições referidas, sendo o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do agregado familiar inferior a € 3.000 (5 salários mínimos em 2019), ou seja, em situação de carência económica.

Referências
Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, artigos 4.º e 14.º, n.º 4
Lei n.º 30/2018, de 16 de julho
Novo Regime do Arrendamento Urbano, artigos 35.º e 36.º
Código Civil, artigos 1101.º, alínea b), 1102.º

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