Propriedade horizontal e alojamento local

Maio 10th, 2022

Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/2022, de 10 de maio

Publicação: Diário da República n.º 90/2022, Série I de 2022-05-10, páginas 8 – 32
Emissor: Supremo Tribunal de Justiça
Data de Publicação: 2022-05-10

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SUMÁRIO
No regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fracção se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local
TEXTO

Alojamento local: novas regras muito mais exigentes

Novembro 6th, 2020

Pode ser o golpe de morte no alojamento local…

Leiam…

Portaria n.º 262/2020

 Publicação: Diário da República n.º 217/2020, Série I de 2020-11-06
  •  Emissor: Economia e Transição Digital
  •  Tipo de Diploma: Portaria
  •  Número: 262/2020
  •  Páginas:6 – 11
  •  ELI:  https://data.dre.pt/eli/port/262/2020/11/06/p/dre
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Limitações ao alojamento local

Dezembro 1st, 2019

Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 07.11.2019

 

Alojamento local, alojamento, propriedade horizontal, título constitutivo, regulamento do condomíno, regulamento, condomínio, fracção autónoma, fração autónoma, uso para fim diverso, casa de habitação, prestação de serviços, actividade de exploração lucrativa, atividade de exploração lucrativa, estabelecimento, acto ilícito, ato ilícito

I – O regime jurídico de um edifício constituído em propriedade horizontal é regulado por diversas fontes:
a) – Em primeiro, o fixado pela lei (o legislador fixa um conjunto de normas inderrogáveis pelos particulares);
b) – Em segundo, pelo título constitutivo da propriedade horizontal;
c) – Em terceiro, pelo regulamento do condomínio; e
d) – Em quarto, pelas deliberações da assembleia de condóminos.

II – O título constitutivo determina o estatuto da propriedade horizontal, isto é, as suas determinações têm natureza real, sendo eficazes erga omnes.
III – Nos termos do disposto no art. 1418.º, n.º 2, al. b), do CC, o título constitutivo da pripriedade horizontal pode conter um regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas.

IV – A amplitude normativa conferida pelo legislador ao regulamento do condomínio que faça parte do título constitutivo da propriedade horizontal e a sua força vinculativa é muito maior do que a que é conferida a regulamento que seja aprovado pelos condóminos em momento posterior à constituição da propriedade horizontal. Para além de outras diferenças, importa realçar que o regulamento integrante do título pode regular e disciplinar não só a utilização das partes comuns, mas também o uso e fruição das fracções autónomas.

V – Ao contrário do que sucede com os regulamentos aprovados pelos condóminos posteriormente à constituição da propriedade horizontal, que só podem dispor sobre o uso, fruição e a conservação das partes comuns (art. 1429.º-A, n.º 1, do CC), o regulamento integrante do título constitutivo pode dispor, inclusive, sobre o uso e fruição das próprias fracções autónomas, limitando-o (art. 1422.º, n.º 2, al. b), do CC).

VI – A existência de um título constitutivo, integrado por um regulamento, tem a vantagem de permitir ao adquirente de uma fracção autónoma, num edifício constituído em propriedade horizontal, saber, antecipadamente e com certeza, o estatuto do imóvel que escolheu adquirir, e, simultaneamente, dá-lhe a confiança de que aquele estatuto se manterá (a não ser que ele próprio consinta na sua modificação), porquanto a alteração do título constitutivo, nos termos da lei (art. 1419.º do CC), apenas pode ser feita, para além do mais, com o acordo de todos os condóminos.

VII – O alojamento local é inquestionavelmente uma prestação de serviços. Foi o próprio legislador que insofismavelmente o qualificou como tal ao definir os estabelecimentos de alojamento local como aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração (art. 2.º, n.º 1, do RJAL) e reforçou essa vertente de prestação de serviços no art. 4.º, n.º 1, do mesmo diploma, de forma absolutamente clara, ao estipular que para todos os efeitos, a exploração de estabelecimento de alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou colectiva, da actividade de prestação de serviços de alojamento.

VIII – Constando do regulamento do condomínio, integrante do título constitutivo da propriedade horizontal, que é proibido aos condóminos habitacionais usar as respectivas fracções para instalação de colégio, pensão ou equivalente…, ou para exercer qualquer actividade comercial ou de prestação de serviços nas fracções ou partes comuns do edifício, a instalação dum estabelecimento de alojamento local numa fracção autónoma desse condomínio, destinada à habitação, viola aquelas normas e consequentemente é um acto ilícito, nos termos do disposto na al. d) do n.º 2 do art. 1422.º do CC.

Processo n.º 25192/16.3T8PRT.P1.S1

 

Novas regras para o alojamento local em Lisboa

Novembro 8th, 2019

Alojamento Local em Lisboa: regras para novos registos

Regras para instalação e registo de estabelecimentos

O novo Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa, que entra em vigor hoje, 8 de novembro, estabelece as regras aplicáveis aos estabelecimentos de AL na cidade, incluindo os requisitos para novos registos localizados em áreas de contenção ou fora de áreas de contenção.

As operações urbanísticas a realizar para instalação de estabelecimentos AL regem-se pelo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e demais legislação urbanística. A autorização de utilização adequada do imóvel é a autorização de utilização para habitação.

A atividade de exploração de estabelecimentos de AL está sujeita ao Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (RJEEAL) e demais legislação aplicável, nomeadamente ambiental e de ruído. Na sequência da apresentação de reclamações com fundamento em atos de perturbação que afetem o direito ao descanso por ruído incomodativo, o Presidente da Câmara pode determinar, após audiência prévia, a obrigatoriedade de instalação de equipamento de medição de ruído.

As condições técnicas de instalação e funcionamento desses equipamentos de medição de ruído devem ser aprovadas até 6 de março de 2020 por despacho do vereador do ambiente.

Tudo o que não esteja especialmente previsto no regulamento segue as regras do Código do Procedimento Administrativo.

Seguro obrigatório

Quem seja titular da exploração de AL deve celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes do exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento.

O capital mínimo do contrato de seguro é de € 75.000 por sinistro. As condições e requisitos do seguro vão ser determinadas em portaria dos ministros responsáveis pelas finanças e habitação.

O titular da exploração fica ainda obrigado a celebrar ou a fazer prova da existência de seguro válido que garanta os danos patrimoniais diretamente causados por incêndio na ou com origem na unidade de alojamento nos casos em que esta esteja integrada em edifício em propriedade horizontal.

Cancelamento do registo de AL pedido por condomínios

A assembleia de condóminos de prédio urbano que seja utilizado parcialmente para AL pode solicitar ao Presidente da Câmara Municipal de Lisboa (CML) o cancelamento do registo de estabelecimento de AL, nomeadamente com base em prática reiterada e comprovada de atos que:

  • perturbem a normal utilização do prédio; ou
  • causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos

É preciso que aprove, por mais de metade da permilagem do edifício e para esse fim, uma deliberação fundamentada nesse sentido.

O titular da exploração do AL é notificado no prazo de 10 dias a contar da apresentação do pedido de cancelamento para se pronunciar, em sede de audiência dos interessados e pelo prazo de 15 dias, sobre os factos imputados constantes da decisão da assembleia de condóminos.

A decisão sobre o pedido de cancelamento do registo apresentado pela assembleia de condóminos é tomada no prazo de 30 dias, a contar da apresentação de pronúncia em sede de audiência prévia, sem prejuízo da eventual submissão a parecer de provedor municipal, que deverá ser emitido no prazo de 20 dias, ou da submissão às instâncias competentes para a resolução alternativa de eventuais litígios entre particulares, designadamente, a mediação, a conciliação ou a arbitragem.

Suspensão da exploração

A exploração de estabelecimento de AL localizado em áreas de contenção pode ser suspensa por autorização camarária, desde que o imóvel seja objeto de contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais, enquanto durar a suspensão e pelo prazo de duração do referido contrato de arrendamento, até o máximo de cinco anos.

Para isso o titular do registo deve instruir o pedido de suspensão de exploração com uma cópia autenticada de contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais ou de contrato promessa de arrendamento urbano para fins habitacionais, tendo como objeto o imóvel correspondente ao estabelecimento de AL cuja suspensão requer.

Finda a suspensão, o titular do registo do AL pode voltar a obter o registo do estabelecimento em área de contenção para o referido imóvel, em termos análogos ao registo original. Tratando-se de registo AL decorrente de autorização excecional concedida por pedido de autorização excecional de novos AL em áreas de contenção, finda a suspensão, o registo é concedido pelo prazo fixado na autorização excecional inicial, com dedução do prazo durante o qual a exploração se encontrou suspensa.

Como deve ser instruído o pedido para registo de AL

O Regulamento prevê a comunicação prévia com prazo para registo de estabelecimentos de AL e o pedido de autorização excecional para registo de estabelecimentos AL em áreas de contenção.

A incorreta ou a incompleta instrução da comunicação prévia com prazo constitui fundamento para a determinação de oposição. A incorreta ou a incompleta instrução do pedido de autorização excecional constitui fundamento para o indeferimento do pedido de autorização.

As declarações ou termos de responsabilidade assinados pelo titular da exploração dos estabelecimentos de AL que não correspondam à verdade constituem a prática de um crime de falsas declarações, previsto e punido no Código Penal.

Comunicação prévia com prazo para registo de estabelecimentos de AL

A comunicação prévia com prazo para registo de estabelecimentos de AL deve obrigatoriamente conter as informações e os documentos previstos no RJEEAL, que são os seguintes:

  • autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel;
  • identificação do titular da exploração do estabelecimento (nome/ firma e NIF);
  • endereço do titular da exploração do estabelecimento;
  • nome adotado pelo estabelecimento e seu endereço;
  • capacidade (quartos, camas e utentes) do estabelecimento;
  • data pretendida de abertura ao público;
  • nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de emergência.
  • cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso de este ser pessoa coletiva;
  • termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis;
  • cópia simples da caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel;
  • cópia simples do contrato de arrendamento ou doutro título que legitime o titular de exploração ao exercício da atividade e, caso do contrato de arrendamento ou outro não conste prévia
  • autorização para a prestação de serviços de alojamento, cópia simples do documento contendo tal autorização;
  • cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento correspondente à secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas, Revisão 3 apresentada junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT);
  • ata da assembleia de condóminos autorizando a instalação, no caso dos «hostels»;
  • a modalidade de estabelecimento em que se vai desenvolver a atividade de AL;
    e ainda os seguintes:
  • documento do qual conste o endereço do estabelecimento de AL e a identificação do artigo matricial do prédio urbano ou fração autónoma onde se localiza;
    plantas do estabelecimento à escala 1:100;
  • documento comprovativo da ligação à rede pública de abastecimento de água, saneamento
    e energia elétrica;
  • cópia da apólice de Seguro de Responsabilidade Civil;
  • documento comprovativo da notificação do condomínio (ao administrador) do edifício onde se pretende instalar o AL, no caso de a atividade ser exercida numa fração autónoma de edifício, ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, salvo se o estabelecimento for um hostel, caso em que é exigida autorização.

Pedido de autorização excecional para registo de estabelecimentos AL em áreas de contenção

Caso se trate de pedido de autorização excecional para registo de estabelecimentos AL em áreas de contenção, este deve ser instruído com toda a informação e documentos mencionados acima para casos de comunicação prévia, mais os seguintes documentos:

  • cópia da declaração de imóvel devoluto;
  • cópia do pedido de alteração de utilização, quando o AL se refira à totalidade de edifício, fração autónoma ou parte de prédio urbano que tenha mudado a respetiva utilização de logística, indústria ou serviços para habitação nos dois últimos anos;
  • aqui o modelo de declaração);
  • Declaração, sob compromisso de honra, de cumprimento dos limites do número de estabelecimentos de AL por proprietário  (veja aqui o modelo de declaração).

Fiscalização e sanções

Os serviços municipais podem realizar vistorias sempre que necessário para fiscalizar o cumprimento do RJEEAL. A CML deve criar uma estrutura própria que disponha dos meios adequados para dar resposta rápida aos pedidos de vistoria e fiscalização que sejam apresentados.

Para esta fiscalização pode ser solicitada a colaboração de autoridades administrativas e policiais e celebrados protocolos com entidades de índole associativa e de interesse público ou contratos com entidades privadas para realização de ações concretas, nomeadamente de levantamento dos estabelecimentos existentes e das suas condições de funcionamento.

O titular da exploração do estabelecimento de AL deve identificar o seu número de registo em todos os atos em que invoque essa qualidade, nomeadamente junto das plataformas eletrónicas de reservas e nos anúncios do estabelecimento que, por essa ou outra via, sejam realizados.

Quando sejam detetadas situações que constituam contraordenações, deve ser instruído o respetivo procedimento; as coimas e as sanções acessórias a aplicar são as previstas no RJEEAL.

Independentemente da instrução de procedimento contraordenacional, a CML pode determinar a interdição temporária, total ou parcial, da exploração dos estabelecimentos de AL cujo incumprimento de normas aplicáveis ponha em causa a segurança dos utilizadores ou a saúde pública.

O cancelamento do registo – que pode ser determinado pelo Presidente da CML por exemplo por incumprimento dos requisitos legais de AL ou das áreas de contenção previstas – determina a imediata cessação de exploração do estabelecimento.

Referências
Aviso n.º 17706-D/2019 – DR n.º 214/2019, 1º Supl, Série II de 07.11.2019
Lei n.º 62/2018 – DR n.º 161/2018, Série I de 21.08.2018
Decreto-Lei n.º 128/2014. D.R. n.º 166, Série I de 2014-08-29
Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local, artigo 23.º, n.º 1

 

Aviso n.º 17706-D/2019 – DR n.º 214/2019, 1º Supl, Série II de 07.11.2019
Lei n.º 62/2018 – DR n.º 161/2018, Série I de 21.08.2018
Decreto-Lei n.º 128/2014. D.R. n.º 166, Série I de 2014-08-29
Aprovadas regras para alojamento local em Lisboa
Alojamento local alterado
Suspensos novos registos para alojamento local em Lisboa

Alojamento local em condomínio

Abril 19th, 2019

Tribunal da Relação do Porto, Acórdão de 10 Jan. 2019, Processo 25192/16

Relator: Judite Lima de Oliveira Pires.

Processo: 25192/16

JusNet 1144/2019

A assembleia de condóminos não pode deliberar no sentido de proibir ou impor restrições ao uso da fração, destinada a habitação, como alojamento local sem a concordância do seu proprietário

HABITAÇÃO. ALOJAMENTO LOCAL. DELIBERAÇÃO DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS. Os conceitos de habitação e alojamento não são coincidentes, pelo que a habitação (do proprietário ou de terceiros mediante autorização do proprietário ou contrato com este celebrado, designadamente de arrendamento) e o alojamento temporário de turistas não são equivalentes. O conceito de habitação é mais amplo ou intenso, na medida em que o turista não habita nos locais onde se hospeda ou aloja, ele apenas pernoita e descansa nesses locais para satisfação das suas necessidades de sono e repouso, aí guardando, durante o tempo da estadia, os bens indispensáveis à viagem que está a fazer. Contudo, o conceito de alojamento está contido no conceito de habitação. Habitar é algo mais do que apenas alojar, mas inclui todos os atos e utilidades característicos do conceito de alojar. Assim, sendo certo que quem pode o mais deverá poder o menos, a utilização para alojamento temporário de turistas não diverge da utilização para habitação (de não turistas ou mesmo de turistas), porque a pessoa alojada não pratica no local de alojamento algo que nela não pratique quem nele habita. Concluiu o tribunal que resultando da constituição da propriedade horizontal que a fração se destina à habitação mas não resultando que isso exclua o alojamento temporário de turistas, a circunstância de esse alojamento ser prestado em regime de prestação de serviços não é bastante para afirmar que a utilização para alojamento é diversa e incompatível com a utilização para aquele destino autorizado. Assim, quando não haja concordância do condómino afetado, o regulamento não pode interferir diretamente com o conteúdo material do direito de cada um dos condóminos sobre a sua fração, reduzindo-o ou excluindo algumas das suas valências.
Disposições aplicadas
L n.º 62/2018, de 22 de agosto (altera o regime de autorização de exploração dos estabelecimentos de alojamento local, procedendo à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto)art. 4

DL n.º 47344, de 25 de Novembro de 1966 (Código Civil) art. 1067art. 1418.2art. 1422art. 1429-A

Jurisprudência relacionada
Em sentido equivalente:
Ver JurisprudênciaTRP, Ac. de 15 de Setembro de 2016

[:pb]Alterado o regime do alojamento local[:]

Agosto 22nd, 2018

[:pb]

Lei n.º 62/2018 – Diário da República n.º 161/2018, Série I de 2018-08-22116152179

ASSEMBLEIA DA REPÚBLICA

Altera o regime de autorização de exploração dos estabelecimentos de alojamento local, procedendo à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto

[:]

Simplex turistico – Alojamento local

Junho 30th, 2017

Decreto-Lei n.º 80/2017 – Diário da República n.º 125/2017, Série I de 2017-06-30107596685

ECONOMIA

Implementa a medida Simplex+ «Licenciamentos Turísticos+ Simples», alterando o Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos

O alojamento local num país de invejas

Junho 3rd, 2017

Clique no links para ver o video

Observador

Observador 2

Os jornalistas entraram nas guerras de interesses…

Quase tudo sobre alojamento local

Junho 3rd, 2017

Não resistimos a citar o exceente texto e – sobretudo – a excelente compilação de José Manuel Fernandes no Observador:

 

Três ou quatro processos judiciais em dezenas de milhar de situações, duas decisões contraditórias dos tribunais, e eis que alguns deputados do PS entendem dever propor mais uma lei. No caso para regulamentar – de novo – o alojamento local. Isto quando o alojamento local, com ou sem plataformas digitais como o Airbnb (ou a menos conhecida HomeAway), tem sido um dos veículos que tem sustentado o boom do turismo e a recuperação dos centros de algumas das nossas principais cidades. Não surpreende por isso que a iniciativa nem no partido tenha sido aplaudida, que a secretária de Estado do Turismo a queira travar e que no parlamento não existam condições para ela vingar. Mesmo assim a discussão instalou-se, até porque a transformação de muitas casas nos centros urbanos em instalações para alojamento local fez subir o preço das rendas (sobretudo em Lisboa e Porto), o que anima sempre os ânimos.

Um bom exemplo de como as posições podem multiplicar-se e divergir é este BICA do Observador – Ninguém se entende sobre o Alojamento Local. Nós também não –, um curto vídeo onde discuto com o director executivo Miguel Pinheiro e a editora de sociedade Rita Ferreira este tema. É caso para dizer que em torno daquel bica foi cada cabeça sua sentença. Quanto à minha opinião sobre a iniciativa do PS já a tinha expresso antes, também em vídeo, este quase telegráfico: Mexe? Cria-se um imposto. Continua a mexer? Regulamenta-se.

Mas se estas peças apenas introduzem a discussão, não arrumam os argumentos de um lado e do outro de forma mais organizada. É isso que tentarei fazer neste Macroscópio, começando pelo um artigo que procura precisamente fazer um ponto da situação deste debate, mesmo sendo um artigo de opinião. Refiro-me à crónica de Leis à medida de todas as freguesias, de Luís-Aguiar Conraria aqui no Observador, um texto onde ele até refere alguns dos textos que indicarei a seguir. O seu argumento principal é que “convenhamos, leis nacionais não podem servir para resolver problemas locais e satisfazer pequeníssimas minorias. Se o problema é tão grave como alguma opinião publicada o descreve, entreguem às Juntas de Freguesia a competência para a definição deste tipo de regras. Desta forma, podem regular à vontade sem afectar o resto do país.”. Um dos aspectos interessantes do artigo é que também refere os poucos estudos que existem sobre o problema.

Antes ainda de passar à minha selecção de artigo deixem-me notar que o alojamento local já foi objecto de regulamentação, uma regulamentação que procurou regular sem complicar. Trata-se doDecreto-Lei nº 128/2014, de 29 de Agosto, um diploma legal que mesmo sendo uma leitura árida tem um ponto que me pareceu interessante por revelar precisamente essa intenção de “descomplicar”: é o que prevê que a abertura de um alojamento local apenas requer a “mera comunicação prévia dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente”. Não há vistorias prévias, pareceres ou burocracias, a fiscalização pública deve ocorrer, mas à posteriori. Como veremos este é um dos pontos que os defensores de mais regulamentação querem mudar.

E mudar para quê? Seleccionei três textos, mas apenas um mais colado à posição dos deputados socialistas, outro considerando que a intervenção reguladora exige mais cuidados:

  • Alojamento local: é a lógica, estúpidos, de Fernanda Câncio no Diário de Notícias, é que alinha argumentos mais próximos dos avançados pelos deputados socialistas. Por exemplo: “O fulcro da discussão só pode pois ser se o AL é uso habitacional ou não, e em que medida se distingue, juridicamente, de arrendamento permanente. Mas, não havendo notícia de processos nos tribunais para tentar impedir arrendamento permanente, isso deve querer dizer que os efeitos deste na comodidade e tranquilidade dos moradores não são iguais ao do arrendamento temporário a turistas. E, sendo assim, é capaz de fazer sentido que a lei os trate de forma diferente, não?”
  • Habitação permanente e alojamento local, de Helena Roseta no Público, onde a autarca começa por dizer que não crê que “um fenómeno como este se resolva com leis “cirúrgicas” como a que o PS acaba de propor”, até porque “para legislar melhor, temos de conhecer bem os problemas, estudar os seus impactos, sobretudo quando são contraditórios, e ouvir as partes interessadas”. Coloca-se no entanto do lado de quem defende a intervenção do Estado – “Estamos, em minha opinião, perante uma clara falha de mercado do arrendamento urbano, que a liberalização do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) levada a efeito pelo Governo anterior não foi capaz de evitar” –, sugerindo que esta deverá passar sobretudo pelo apoio ao arrendamento urbano.
  • Alojamento local: dosear para não matar, de Daniel Oliveira no Expresso Diário (paywall), é aquele onde se defende que “uma contribuição financeira substancialmente reforçada que pague as externalidades do alojamento local e substituição do registo camarário por licenciamento para poderemos gerir o alojamento local sem matar a galinha dos ovos de ouro, as cidades e o mercado de arrendamento”.

Os texto críticos de alterações legais que compliquem a vida ao alojamento local ou coloquem o seu futuro dependente da discricionariedade dos condomínios são mais numerosos e se nuns casos colocam a ênfase na protecção de um negócio que tem sido muito importante para a recuperação económica do país, noutros chamam a atenção para a violação dos direitos de propriedade dos titulares deste tipo de equipamentos. Eis alguns deles:

  • As reviravoltas do alojamento local, de Madalena Azeredo Perdigão no Observador, um texto que tem o valor de ter sido escrito por uma advogada que interveio num dos processos que chegou a tribuna e que aqui defende, com argumentos jurídicos, a perspectiva de que existindo um título constitutivo da propriedade horizontal não é a definição fiscal dessa parcela que determina o uso que cada um dos condóminos faz do seu apartamento. Chama também a atenção para uma contradição da proposta socialista: “Não deixa de ser curioso que a limitação à propriedade privada agora proposta pelos dois deputados socialistas não vai incidir sobre aqueles que têm maior capacidade financeira para adquirir um prédio por inteiro e afetá-lo ao alojamento local, mas sim aos que apenas têm um ou outro apartamento como forma de obter um rendimento adicional.”
  • Rendas excessivas e alojamento local, de Vera Monteiro Barros no Jornal Económico, um texto bem argumentado onde se nota, por exemplo, que “Poderemos todos concordar que o alojamento local está algures entre o arrendamento convencional e a hotelaria. E creio que todos concordamos que o primeiro não deve estar sujeito à autorização dos vizinhos. Ora, coloca-se a árdua questão de saber com qual das duas situações mais se parece o alojamento local. Principalmente, quando o Decreto-Lei N.º 128/2014 não exclui da noção a oferta de apenas um quarto na casa em que se reside, mas veda a “colocação sob a figura e regime do alojamento local de empreendimentos que cumprem com os requisitos dos empreendimentos turísticos”.
  • Mas a casa é minha ou é da vizinha?, de Paulo Moutinho no jornal online Eco, onde se destaca algumas características deste mercado e se defende que este deve ser deixado funcionar o mais livremente possível: “Airbnb apenas veio facilitar o que há muito já se fazia. Veio descomplicar. E assim abrir todo um novo mercado em que do simples proprietário (que vai de férias e quer ter a casa a render) até ao investidor (que faz vida do arrendamento), todos ganham dinheiro com os turistas que nos últimos anos descobriram o país.
  • Mandar na propriedade alheia, de Maria João Marques no Observador, faz uma defesa mais acalorada dos direitos de propriedade e chama-se a atenção para que hoje os condomínios já podem estabelecer muitas regras de forma a minimizar eventuais impactos negativos do alojamento local: “Há a possibilidade sensata de condomínios definirem condições em que o arrendamento a turistas se pode processar sem incomodar os vizinhos. Negociar horas de entrada e saída com bagagens; níveis de ruído (já estão estabelecidos na lei geral de qualquer modo); restrição do uso de alguns espaços comuns; colocação de câmaras de vigilância pagas pelos senhorios dos turistas; mudanças frequentes de chaves da porta de entrada, ou limpeza, a expensas destes.
  • Não mexas que estragas, de João Atanásio no Jornal Económico, que destaca a importância económica do alojamento local: “No ano passado, o alojamento local teve um impacto económico superior a mil milhões de euros em Portugal, com 35 mil alojamentos registados, a esmagadora maioria na modalidade apartamento (mais de 22 mil). Mais de 90% do alojamento local é efetuado por microproprietários, que investiram, num só ano, 27 milhões de euros em atividades de reabilitação de imóveis.”

Penso que este conjunto de textos permite ter uma imagem do debate em curso. Com posições para vários gostos, das mais liberais às mais estatistas. Mas a discussão, suspeito, ainda vai no adro e a tentação de regulamentar e/ou subsidiar vai continuar bem presente. Mas por hoje é tudo – tenham um bom descanso e úteis leituras.

Perigoso investir em prédios em propriedade horizontal para alojamento local

Junho 3rd, 2017

O boom turístico em Portugal tem conduzido a que muitos operadores tenham vindo a aconselhar investimentos imobiliários em prédios sob o regime de propriedade horizontal, destinando-se a alojamentos de turistas.

Há iniciativas legislativas no Parlamento, com vista a proibir o alojamento de turistas, desde que o mesmo não seja aprovado pela assembleia de condóminos.

Mas, mais importante do que isso: começou a ser adotada jurisprudência no sentido de proibir o alojamento local em prédios em propriedade horizontal.

Desaconselhamos veementemente investimentos em Portugal, em prédios sob o regime da propriedade horizontal, desde que os mesmos se destinem a alojamento local.

Com esta jurisprudência é muito perigoso…

Citamos:

 

Tribunal da Relação do Porto, Acórdão de 27 Abr. 2017, Processo 13721/16

Relator: ANA LUCINDA CABRAL.

Processo: 13721/16

Texto

 

Acordam no Tribunal da Relação do Porto

 

I – Relatório

Autor:

Condomínio … …, sito na Rua …, n.os … a … e Rua …, n.o .., no Porto, representado pelo seu Administrador “B…, Lda.”, com sede na Rua …, n.o…, ….-… Porto;

Réu:

C…, residente na Rua …, n.o …, ….-… Porto

– Objeto do litígio:

. Do direito do Autor de ver decretada a inibição de o Réu dar à fracção de que é proprietário uso diferente do previsto no título constitutivo de propriedade horizontal e no regulamento de condomínio, proibindo-se o uso da referida fracção para fins turísticos, designadamente, de alojamento local, bem como de ver o Réu condenado em sanção pecuniária compulsória, nos termos previstos no art. 829.º-A Código Civil, no montante de € 150,00 (cento e cinquenta euros) por dia, até efectivo cumprimento daquele primeiro pedido.

Realizada a audiência de Julgamento, foi proferida sentença a julgar a acção improcedente e a absolver o réu do pedido

O autor, Condomínio …, interpôs recurso, concluindo:

1 – O recorrido utiliza a fracção em crise nos autos, destinada, exclusivamente, a habitação, nos termos da propriedade horizontal do edifício onde se insere, para fins de prestação de serviços de alojamento local

2 – Entende o recorrente que o destino que o recorrido atribui à fracção vai contra o fim a que ela se destina, pretendendo assim o recorrente que o recorrido seja impedido de dar um uso diverso (prestação de serviços de alojamento local) à fracção daquele a que a mesma é destinada (habitação), cumprindo-se o previsto no art. 1422.º n.o 2 alínea c) do Código Civil.

3 – O fim a que a fracção se destina é uma limitação do direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção.

4 – A sentença recorrida entende que ficou demonstrado que o recorrido afecta a fracção à prestação de serviços de alojamento local, sendo, porém, lícito, já que habitar é mais que alojar, por isso se quem pode o mais, pode o menos, a utilização da fracção para prestação de serviços de alojamento local não difere da utilização para habitação.

5 – Ora, estes são conceitos distintos, não complementares ou associáveis:

habitação implica permanência, residência, morada e local, em confronto e oposição com o conceito de alojamento que se reporta a temporariedade, provisoriedade.

6 – A actividade de prestação de serviços é, antes de mais, uma prestação de serviços, que carece de cumprir determinados requisitos para ser legal, nomeadamente o licenciamento do Instituto do Turismo de Portugal, e tanto assim é, que, em termos fiscais, os rendimentos auferidos nesta actividade são tributados como rendimentos empresariais, pelo que, a actividade comercial não pode ser dissociada do serviço que é prestado.

7 – Um turista não habita no local onde passa férias, mesmo sendo um apartamento, da mesma forma que não habita um quarto de hotel: o local é usado para pernoitar e guardar as suas coisas, não para habitar: a actividade turística é temporária, o turista continua a ter a sua habitação no local onde reside.

8 – Apesar de não haver um “balcão físico” de apoio ao turista, no alojamento local, esse balcão, tal como se processa todos os contactos, é virtual: com toda a certeza, apesar de o utilizador de alojamento local não ter à sua disposição uma recepção, como existe num hotel, tem, certamente, um contacto do proprietário ou alguém consigo relacionado, a quem poderá recorrer para o que precisar.

9 – Acresce que, no alojamento local, os serviços prestados extravasam a habitação (limpeza, arrumação, mudança de camas), sendo uma prestação de serviços efectuada com carácter lucrativo, sujeita ao cumprimento de obrigações, típicas de uma actividade de prestação de serviços e não de habitação (leia-se residência) dessa fracção.

10 – Deve ainda referir-se que a propriedade horizontal do edifício data de 1975, quando a realidade do alojamento local não era imaginável ou conjecturável.

11 – O edifício é composto por cinco estabelecimentos comerciais e seis habitações, sendo certo que a existe uma separação marcada, integral e absoluta entre zona comercial e zona habitacional: às fracções F a K (sendo a fracção propriedade do recorrido a fracção “F”) foi destinado o fim HABITAÇÃO, exclusiva e unicamente, tal como isso significa: residência, permanência, morada.

12 – Ora, quem adquiriu uma ou várias das mencionadas fracções destinadas a habitação fê-lo sempre na expectativa de que o prédio seria sempre habitado por quem lá reside, e não por um entra-e-sai constante de estranhos, tinham, por isso, uma expectativa fundada de que o prédio seria exclusivamente usado para habitação própria dos proprietários ou eventuais arrendatários e que nunca teriam estranhos a aceder e usar o prédio, como aliás o foi, até à aquisição da fracção pelo recorrido.

13 – Seguimos o entendimento que, em caso de dúvida, deverá adoptar-se um critério interpretativo restritivo, no âmbito do qual se propugna que o fim habitacional deverá considerar-se como restrito a utilização puramente privada e não comercial, não permitindo o uso por actividades com relevo económico.

14 – Acresce que a prestação de serviços de alojamento local provoca insegurança no próprio Condomínio, já que entram e saem, constantemente, estranhos ao prédio, são entregues chaves a desconhecidos, sendo certo que todos os equipamentos existentes no Condomínio, desde logo, o elevador, sofrem um desgaste acrescido, conduzindo a um aumento de despesas.

15 – Perfilhamos o entendimento do douto Acórdão da Relação de Lisboa, processo n.o 12579/16.0T8LSB.L1 (cuja cópia se junta como documento n.o 1), “o destino comercial (leia-se, alojamento local) dado à fracção AQ (…) não é compatível com o fixado no título de propriedade horizontal, que a destina a habitação.

16 – Neste seguimento, também não podemos aceitar que a proibição de dar utilidade turística/hoteleira às fracções, constante da alteração ao ponto 9, n.o 1 do Regulamento de Condomínio, seja ineficaz quanto ao recorrido, por violar o art. 1422.º n.o 2 alínea d) do Código Civil, já que se tratou de uma deliberação aprovada, com a sua oposição, já que tal deliberação não limita o direito de propriedade do condómino, ela apenas veio reiterar e realçar o que já é expressamente dito na propriedade horizontal, sendo este também o entendimento seguido pelo citado Acórdão da Relação de Lisboa.

17 – A douta sentença em causa violou assim o disposto no art. 1422.º n.o 2 alínea c) do Código Civil, ao permitir que seja dado um uso diferente à fracção daquele a que a mesma é destinada.

TERMOS EM QUE

Deverá ser concedido provimento ao presente recurso e, em consequência, ser revogada a decisão recorrenda proferida pelo Tribunal de 1ª Instância, substituindo-a por outra que declare procedente o pedido formulado pelo C… apresentou contra-alegações, concluindo que deve manter-se a sentença.

Nos termos da lei processual civil são as conclusões do recurso que delimitam o objecto do mesmo e, consequentemente, os poderes de cognição deste tribunal.

Assim, a questão a resolver consiste em saber se saber se o alojamento local se pode considerar integrado no conceito de habitação quando no título constitutivo da propriedade horizontal se estabelece que determinada fracção se destina à habitação.

 

 

II- Fundamentação de facto:

O tribunal recorrido deu como provados os seguintes factos:

a) O Réu é proprietário da fracção designada pela letra “F”, do prédio sito na Rua …, n.os … a … e Rua …, n.os … a …, no Porto, descrito na Conservatória de Registo Predial sob o n.o 54514.

b) A referida fraccão destina-se única e exclusivamente a habitação, conforme título de constituição de propriedade horizontal junto a fls. 7 a 9v.º, cujo teor aqui se dá por reproduzido.

c) O Réu afecta a referida fracção à prestação de serviços de alojamento temporário a turistas, mediante o preço de € 85,00 (oitenta e cinco euros) por noite, tendo uma taxa de ocupação até setembro do ano corrente de quase 100%.

d) O Réu encontra-se inscrito no Registo Nacional de Turismo, sob o n.o …../…

e) Na reunião da Assembleia-geral ordinária de 27/07/2015, foi deliberado, além do mais, alterar o regulamento interno, constando da respetiva Acta que «As alterações foram aprovadas por maioria dos presentes, com a oposição por parte do condómino da fracção F, ao abrigo do disposto na al. d) do n.o 2 do art. 1422.º e n.o 3 do art. 1432.º ambos do Código Civil, nomeadamente no que concerne à alteração do art. 9.º n.o 1.», conforme Acta 47 e respetivo Anexo 2, juntos a fls. 40v.º e 41 e 43 a 50v.º

f) Refere o ponto 9.º, n.o 1 do Regulamento de Condomínio, na versão alterada, sobre a qual recaiu a deliberação da aludida Assembleia-geral, que “Os condóminos podem arrendar as suas fracções mas ficam obrigados a darem desse factos conhecimento, por escrito, ao Administrador do Condomínio, com uma antecedência mínima de 8 (oito) dias, fornecendo-lhe os elementos de identificação do arrendatário não podendo desta forma dar “utilidade “turística/hoteleira a tal fracção.”

g) O Autor é representado pelo seu Administrador, o qual foi eleito em Assembleia Geral Ordinária, realizada em 03 de Julho de 2015, por deliberação da maioria dos condóminos presentes, para o exercício das funções de Administrador do respectivo Condomínio, conforme Acta n.o 46, junta a fls. 51 e v.º, cujo teor aqui se dá por reproduzido.

h) Foi deliberado por decisão da maioria dos condóminos a propositura do presente procedimento judicial, tal como consta da acta n.o 48, junta a fls. 15 a 16v.º, cujo teor aqui se dá por reproduzido.

 

III – Fundamentação de direito

Como se referiu, a questão que se coloca consiste em saber se o alojamento local se pode considerar integrado no conceito de habitação quando no título constitutivo da propriedade horizontal se estabelece que determinada fracção se destina à habitação.

O Decreto-Lei n.o 128/2014, de 29 de Agosto aprovou o Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local

No que importa estabelece o no 1 do artigo 2.º deste diploma que se consideram «estabelecimentos de alojamento local» aqueles que prestem serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, e que reúnam os requisitos previstos no decreto-lei.

O artigo 3º dispõe sobre as modalidades de alojamento local, sendo que o no 3 estabelece que se considera «apartamento» o estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por uma fracção autónoma de edifício ou parte de prédio urbano susceptível de utilização independente.

Importa ainda referir que o artigo 4º, intitulado “Prestação de serviços de alojamento” alinha que:

“1 – Para todos os efeitos, a exploração de estabelecimento de alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de serviços de alojamento.

2 – Presume-se existir exploração e intermediação de estabelecimento de alojamento local quando um imóvel ou fração deste:

a) Seja publicitado, disponibilizado ou objeto de intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou sites da Internet, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário; ou

b) Estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza ou receção, por períodos inferiores a 30 dias.

3 – A presunção referida no número anterior pode ser ilidida nos termos gerais de direito, designadamente mediante apresentação de contrato de arrendamento urbano devidamente registado nos serviços de finanças.”

Sobre a questão em causa foi proferido o acórdão desta Relação de 15-09-2016, proc. 4910/16.5T8PRT-A.P1 e o acórdão da Relação de Lisboa de 20-10-2016, proc. 12579-16.0T8LSB.L1-8, ambos em www.dgsi.pt.

No primeiro decidiu-se que se no título constitutivo da propriedade horizontal apenas se estabelece que determinada fracção se destina à habitação, não existe, em princípio, impedimento a que o seu proprietário a afecte a alojamento local de turistas.

No segundo a orientação foi a de que destinando-se a fracção autónoma, segundo o título constitutivo, a habitação, não lhe pode ser dado outro destino (alojamento mobilado para turistas) sendo para tanto irrelevante o licenciamento do local para a actividade comercial acima referida por aquelas entidades.

Recentemente, o Supremo Tribunal de Justiça, em acórdão de 28/3/2017 (ainda não acessível na base de dados da DGSI mas que se pode consultar em http://www.alep.pt/wp-content/uploads/2017/03/acordao-stj-al.pdf) veio assinalar que, mesmo entendendo que ceder onerosamente fracção mobilada a turistas é um acto de comércio, não significa que na fracção se exerça o comércio, pois a cedência destina-se a habitação.

Salvo o devido respeito, a questão está longe de esgotada dada a relevância e complexidade dos factores envolventes.

No preâmbulo do referido Decreto-Lei n.o 128/2014 consta o seguinte: “A figura do alojamento local foi criada pelo Decreto-Lei n.o 39/2008, de 7 de março, alterado pelos Decretos-Leis n.os 228/2009, de 14 de setembro, e 15/2014, de 23 de janeiro, para permitir a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não reunissem os requisitos legalmente exigidos para os empreendimentos turísticos.

Tal realidade viria a ser regulamentada através da Portaria n.o 517/2008, de 25 de junho, entretanto alterada pela Portaria n.o 138/2012, de 14 de maio, que, no seguimento da transposição da Diretiva n.o 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro de 2006, pelo Decreto-Lei n.o 92/2010, de 26 de julho, veio consagrar a possibilidade de inscrição dos estabelecimentos de alojamento local através do Balcão Único Eletrónico.

Assim, a Portaria n.o 517/2008, de 25 de junho, veio prever três tipos de estabelecimentos de alojamento local, a saber, o apartamento, a moradia e os estabelecimentos de hospedagem, estabelecendo alguns requisitos mínimos de segurança e higiene.

……

Sucede, no entanto, que a dinâmica do mercado da procura e oferta do alojamento fez surgir e proliferar um conjunto de novas realidades de alojamento que, sendo formalmente equiparáveis às previstas na Portaria n.o 517/2008, de 25 de junho, determinam, pela sua importância turística, pela confirmação de que se não tratam de um fenómeno passageiro e pela evidente relevância fiscal, uma atualização do regime aplicável ao alojamento local.

Essa atualização, precisamente porque estas novas realidades surgem agora, não como um fenómeno residual, mas como um fenómeno consistente e global, passa, não só pela revisão do enquadramento que lhes é aplicável, mas, igualmente, pela criação de um regime jurídico próprio, que dê conta, precisamente, dessa circunstância.

Por isso mesmo, aliás, o Decreto-Lei n.o 15/2014, de 23 de janeiro, que procedeu à segunda alteração ao regime jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos, aprovado pelo Decreto-Lei n.o 39/2008, de 7 de março, que havia sido anteriormente alterado pelo Decreto-Lei n.o 228/2009, de 14 de setembro, assumiu a necessidade de autonomizar a figura do alojamento local em diploma próprio, de forma a melhor adaptar à realidade a ainda recente experiência desta figura no panorama da oferta de serviços de alojamento.

É o que agora se faz com a aprovação do presente decreto-lei, o qual eleva a figura do alojamento local de categoria residual para categoria autónoma, reconhecendo a sua relevância turística e inaugurando um tratamento jurídico próprio.”

Neste novo conceito de estabelecimento de alojamento local há, sem dúvida, o exercício de uma actividade de prestação de serviços de alojamento que, para além da locação do espaço (temporariamente e por curtos períodos), inclui serviços complementares como a limpeza e a recepção.

E como se trata de actividade de prestação de serviços de alojamento, exercida por pessoas singulares, no âmbito da categoria B de IRS, é sempre exigido a apresentação da declaração de início de actividade nas finanças, ou a sua alteração para quem já tenha outra actividade.

Este enquadramento na categoria B de IRS, em detrimento da categoria F (arrendamento residencial) determina uma alteração na forma de determinação dos rendimentos tributáveis, passando a ser possível a dedução de todos os encargos relacionados com o imóvel, incluindo a depreciação do valor de aquisição do imóvel e encargos financeiros com essa aquisição, quando se opte pelo regime de tributação com base na contabilidade.

Em alternativa, ficando enquadrado no regime simplificado de tributação, o rendimento tributável é de 15 por cento do valor dos serviços prestados de alojamento.

E o enquadramento na categoria B de IRS, com o respectivo início de actividade, implica um aumento de obrigações fiscais e acessórias, nomeadamente a nível de IVA e de facturação.

Com o exercício de uma actividade no âmbito da categoria B de IRS, o empresário em nome individual, que opera o estabelecimento de alojamento local, passa a ser obrigado a estar registado para efeitos de IVA (ao contrário do que acontece com a categoria F de IRS).

Este regime fiscal acentua a diferença entre o alojamento local e o arrendamento residencial. Enquanto este é considerado uma locação passiva, aquele é considerado uma locação activa, que inclui prestações de serviços complementares à mera locação do espaço.

Tratam-se de actividades económicas distintas a do arrendamento residencial e a do alojamento local.

Vejamos agora a particularidade de o alojamento local se poder compatibilizar com o destino habitação dado no título constitutivo da propriedade horizontal.

A propriedade horizontal é a propriedade que incide sobre as várias fracções componentes de um edifício, fracções essas que têm de estar em condições de constituírem unidades independentes (artigo 1414º do Código Civil).

Estamos perante um direito real complexo que combina no âmbito dos direitos reais: a propriedade singular, (sobre a fracção autónoma e a compropriedade, sobre as partes comuns do edifício (artigo 1420° do Código Civil).

O instituto da propriedade horizontal assenta no pressuposto de que cada uma das fracções resultantes da divisão não tem autonomia estrutural e só adquire autonomia funcional através da utilização de partes do edifício que necessariamente estão afectas ao serviço de outras fracções.

De harmonia com o artigo 1418.º nos. 1, 2, alínea a) e 3 do Código Civil, o título constitutivo da propriedade horizontal pode conter determinadas especificações, designadamente as relativas ao fim a que se destina cada fracção, sendo certo que, se esta especificação constar do título, ela deve ser coincidente com o que foi fixado no projecto aprovado, sob pena de nulidade.

De acordo com o disposto no artigo 1422º, n.o 2, al. c) do Código Civil é especialmente vedado aos condóminos dar à fracção uso diverso do fim a que é destinada.

Rege o artigo 1419º no 1 do C. Civil que o título constitutivo só pode ser modificado, salvo o caso previsto no artigo 1422.º-A (junção e divisão de fracções), com o acordo de todos os condóminos.

Importa referir que uma coisa é a verificação dos requisitos administrativos para concessão do licenciamento (que incumbe ao o Município) e outra diversa é a averiguação, para efeitos do referido artigo 1422º no 2 al. c) do C.Civil, se a destinação dada à fracção de prédio diverge (ou não) do fim constante do respectivo título constitutivo.

Em linguagem comum habitação (Do lat. habitatione-, «id.») significa lugar ou casa onde se habita, moradia, residência; domicílio, lar; morada.

Na perspectiva jurídica, o direito à habitação tornou-se um direito humano universal, aceite e aplicável em todo o mundo como um dos direitos fundamentais para a vida das pessoas, no ano de 1948, com a Declaração Universal dos Direitos Humanos.

Após este marco, vários tratados internacionais expressaram que os Estados têm a obrigação de promover e proteger este direito. São mais de 12 textos diferentes da ONU que reconhecem explicitamente este o direito à habitação.

Veja-se: Declaração Universal dos Direitos Humanos (DUDH).

Artigo 25, parágrafo 1º “Todo ser humano tem direito a um padrão de vida capaz de assegurar a si e a sua família saúde e bem estar, inclusive alimentação, vestuário, habitação, cuidados médicos e os serviços sociais indispensáveis, e direito à segurança em caso de desemprego, doença, invalidez, viuvez, velhice ou outros casos de perda dos meios de subsistência fora de seu controle.”

Pacto Internacional de Direitos Civis e Políticos (PIDCP).

Artigo 17, parágrafo 1º “Ninguém poderá ser objecto de ingerências arbitrárias ou ilegais na sua vida privada, na sua família, no seu domicílio ou na sua correspondência, nem de ofensas ilegais à sua honra e reputação.”

Pacto Internacional de Direitos Económicos Sociais e Culturais (PIDESC). Artigo 11, parágrafo 1º “Os estados-partes no presente Pacto reconhecem o direito de toda pessoa a um nível de vida adequado para si próprio e para sua família, inclusive à alimentação, vestimento e moradia adequados, assim como uma melhoria contínua de suas condições de vida. Os Estados-partes tomarão medidas apropriadas para assegurar a consecução desse direito, reconhecendo, nesse sentido, a importância essencial da cooperação internacional fundada no livre consentimento.”

Artigo 65º no 1 da Constituição da República Portuguesa: “Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar.”

O direito à habitação é, pois, parte do direito a um padrão de vida adequado. Ou seja, não se resume a apenas um tecto e quatro paredes, mas o direito de toda mulher, homem, jovem e criança de ter acesso a um lar e a uma comunidade seguros para viver em paz, com dignidade e saúde física.

Pode dizer-se que a função primordial e simbólica da casa é abrigar e proteger, pois o homem só pode ser verdadeiramente homem quando tem um lar, uma casa.

A casa além de dispensar interiormente calor, comodidade, repouso, tranquilidade, afecto, serenidade e acolhimento, dá ao homem, na sua relação com o mundo exterior, firmeza e força para prevalecer contra o mundo. A casa ajuda a dizer: serei um habitante do mundo, a despeito do mundo. (cit.de Gaston Bachelard, filósofo e poeta francês).

Com efeito, a habitação, o domicílio, a casa é o suporte físico, material onde se concretizam os direitos fundamentais inerentes à personalidade física ou moral, nos termos do artigo 70º do C. Civil.

Portanto, tudo passa por saber qual o significado que deve dar-se à palavra habitação referida no título de constituição da propriedade horizontal para destino das fracções.

A jurisprudência nunca aceitou um critério amplo na determinação da finalidade dada às fracções quando, no título constitutivo, estas se destinam à instalação de estabelecimentos comerciais, excluindo, por conseguinte, a restauração porque esta envolve, para além da venda do produto final, uma actividade prévia essencial de produção ou de transformação de produtos alimentícios, de natureza industrial e não comercial.

Será que deve aceitar-se um conceito amplo de habitação para a destinação das fracções que englobe alojamentos de curtíssima duração destinados a turistas?

Como se entendeu no acórdão do STJ de 28-01-2016, proc. 076/06.3TVLSB.L1.S1 in www.dgsi.pt, “O título constitutivo da propriedade horizontal deve ser interpretado à luz das regras constantes dos artigos 236.º a 238.º do Código Civil”

Do artigo 236.º do CC ressalta que o sentido decisivo do negócio encontra-se no sentido “que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele, sem prejuízo de sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que deve valer a declaração emitida” (n.os 1 e 2 do preceito).

Segundo FERRER CORREIA, in Erro e Interpretação na Teoria do Negócio Jurídico, Almedina, Coimbra, 2.ª Edição, 2001, isto significa que o teor da declaração deve ser integrada pelo conjunto das circunstâncias de facto – quer anteriores à declaração, quer simultâneas – que permitam descobrir as verdadeiras intenções do autor.

Assim, o ponto de vista do declaratário hipotético é abandonado se o declaratário real apreendeu, em função dessas circunstâncias, o verdadeiro sentido da declaração. Trata-se, então, do sentido subjectivo comum.

O artigo 237.º do CC determina que: “Em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios gratuitos, o menos gravoso para o disponente e, nos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações.”

Esta situação verifica-se quando, designadamente, o intérprete, colocado na posição do real declaratário, atribuiria, com igual plausibilidade, dois ou mais sentidos a uma declaração.

Não temos dúvidas que o sentido que um declaratário normal dá à palavra habitação como destino de uma fracção no título de propriedade horizontal, fora das típicas zonas de veraneio, é o de residência, domicílio, lar, o que pressupõe a permanência com alguma estabilidade. Exige a existência de alguma organização de vida. O próprio arrendamento residencial indica esse sentido. Mesmo no arrendamento a estudantes ainda se verifica esse núcleo essencial de permanência, de condição de descanso, de saúde, de condição de vida.

Como se refere no citado acórdão do STJ de 28-01-2016: “Num imóvel predominantemente habitacional não se pode perder de vista que as frações não adstritas a habitação são em regra destinadas a atividades que pela sua natureza se compaginam com a vida das famílias e a tranquilidade e sossego que devem imperar nas zonas residenciais, designadamente durante as horas de repouso. Não são desejadas unidades cuja utilização determine uma afluência elevada de pessoas que perturbem a vida habitacional ou que sejam causadoras de ruídos, de odores ou de vibrações perturbadoras.”

Acresce que o alojamento local é uma realidade nova mas em franca aceleração que denota não ser um fenómeno passageiro, como se explicita no transcrito preâmbulo do Decreto-Lei n.o 128/2014.

O regime fiscal, como se referiu, identificou de imediato esta nova realidade, captando-lhe o sentido.

Assim, não é de crer que nos títulos de constituição de propriedade horizontal se perspectivasse a existência e, sobretudo, a proliferação do alojamento local em zonas marcadamente residenciais. Pode dizer-se que a realidade do alojamento local apanhou de surpresa os condóminos de frações destinadas à habitação.

Também, por isso, se não pode acautelar este fenómeno, nos títulos de constituição de propriedade horizontal, proibindo expressamente o alojamento local. E, como se viu, o título constitutivo só pode ser modificado, em regra, com o acordo de todos os condóminos, bastando, assim, a oposição de um condómino que se dedica ao alojamento local para impedir a modificação.

É do conhecimento geral que graves problemas começaram a surgir, principalmente, nos condomínios em propriedade horizontal porque as pessoas que têm a sua residência permanente começaram a ser permanentemente incomodadas devido ao barulho constante de entradas e saídas a horas nocturnas, elevadores a subir e a descer, quanto mais não seja determinadas pelas chegadas e partidas de avião.

Pode argumentar-se que esses problemas podem resolvidos caso a caso através do mecanismo da colisão de direitos (direito à habitação versus direito à actividade económica) prevalecendo o direito superior conforme expressamente previsto nos termos do artigo 335.º, n.o 2 do Código Civil, o que significaria que prevaleceria o direito à habitação.

Descartando-se, por ora, a corrente de pensamento jurídico Law and economics segundo a qual os processos legais, mais do que assegurar direitos, devem produzir a mais eficiente alocação de recursos e que vê o ser humano como um maximizador de utilidade racional.

Será sempre problemático afirmar que uma análise económica do direito possa assumir funções normativas, já que não é dado ao economista dizer quais objectivos que uma sociedade deve perseguir, ou que normas deve adoptar. Isso porque o estabelecimento de finalidades, em sociedades democráticas, é uma questão sempre aberta à interacção dialógica entre os cidadãos.

E temos de convir que a principal função social do direito é a de prevenir conflitos, sendo que actualmente o maior desafio não é como viver e sim o da convivência. Desta forma também se tem de avaliar a eficácia das medidas destinadas a evitar e remover a dissensão.

O direito como ciência social é constituído pelo conjunto de normas que visam disciplinar o comportamento do indivíduo na sociedade e, nessa medida, promover uma convivência pacífica.

No caso, o que mais importa reter é que todo o conjunto das circunstâncias de facto – quer anteriores, quer simultâneas à declaração feita no título de constituição da propriedade horizontal de que a fracção se destina a habitação leva a considerar que a intenção que presidiu à declaração foi o de considerar que o conceito de habitação se reporta ao sitio onde o condómino ou o arrendatário têm um centro de vida doméstica, pequeno ou grande, temporário ou permanente mas, ainda assim, algo que não esteja totalmente desligado desse centro de vida.

Não é por acaso que, em linguagem corrente, no que respeita à habitação se fala em morar, habitar ou residir …e no que concerne ao alojamento turístico se fala em ficar no hotel, no apartamento, na residencial, na pensão…

Há, sem dúvida, na palavra habitação uma ideia de permanência, de habitat, de espaço físico para a condição de vida e o desenvolvimento humano.

Em suma, quando uma fracção se destina a habitação, quer dizer que se trata de uma residência, de um domicílio, lar, ou seja, de um espaço de vida doméstica com a inerente necessidade de tranquilidade e sossego, não cabendo nela o alojamento local.

Isto quer dizer que no caso se configura uso diverso do fim a que, segundo o título constitutivo da propriedade horizontal, a fracção é destinada em violação do disposto no citado artigo 1422º no 2 al c) do Código Civil com a cominação de da reconstituição natural (afectação da fracção em causa ao fim a que ela estava destinada).

O apelante requereu a aplicação de uma sanção pecuniária compulsória de € 150,00 (cento e cinquenta euros) por dia, até efectivo cumprimento do primeiro pedido. Esta figura está prevista no art.º 829º-A do Código Civil que dispõe:

“Nas obrigações de prestação de facto infungível, positivo ou negativo, salvo nas que exigem especiais qualidades científicas ou artísticas do obrigado, o tribunal deve, a requerimento do credor, condenar o devedor ao pagamento de uma quantia pecuniária por cada dia de atraso no cumprimento ou por cada infracção, conforme for mais conveniente às circunstâncias do caso”.

Este preceito prevê duas modalidades da figura em apreço: a sanção compulsória judicial, prevista no no 1 (e complementada nos nos 2 e 3) e a sanção compulsória legal, estabelecida no no 4; a fixação da primeira tem que ser expressamente requerida pelo credor, ao passo que a segunda não carece desse requerimento nem tão-pouco precisa de ser declarada pelo tribunal, pois é de funcionamento automático e consiste na aplicação da taxa de juros fixada de modo invariável (“a forfait”) por aquele no 4.

No caso dos autos está em causa a sanção compulsória judicial, decorrendo do no 1 daquele art. 829º-A que a respectiva aplicação depende de dois requisitos positivos e de um requisito negativo.

Os positivos são: que estejam em questão “obrigações de prestação de facto infungível”, seja ela positiva ou negativa, e que o credor requeira a condenação do devedor no pagamento de uma quantia pecuniária por cada dia de atraso no cumprimento ou por infracção.

O negativo: que a obrigação de facto não exija “especiais qualidades científicas ou artísticas do obrigado”, pois se tal acontecer não haverá lugar à aplicação da sanção. Vide Ac. desta Relação, de 23-06-2009, Processo no 10955/07.9TBMAI.P1 in www.dgsi.pt.

Através desta sanção induz-se, por um lado, o devedor a cumprir a condenação (carácter coercitivo ou compulsório) e, por outro, sanciona-se o eventual incumprimento da mesma, reforçando, assim, a eficácia e o prestígio das decisões jurisdicionais. O seu fim não é, pois, o de indemnizar o credor pelos danos sofridos com a mora, mas o de forçar o devedor a cumprir.

No caso, a infracção do recorrido é de natureza continuada, a sua violação não é instantânea, pois não se esgota num momento, podendo permanecer ou repetir-se no futuro.

É precisamente nestes casos que se justifica o estabelecimento de uma sanção pecuniária compulsória, como meio de prevenir a continuação ou renovação do incumprimento, provocando a obediência do devedor à condenação inibitória e o respeito pela devida prestação originária – vide Ac. do STJ, de 09.05.2002, processo n.o 02B666, in www.dgsi.pt.

O nº2 do mencionado artigo 829º-A estatui que:

“A sanção pecuniária compulsória prevista no número anterior será fixada segundo critérios de razoabilidade, sem prejuízo da indemnização a que houver lugar”.

O critério da razoabilidade supõe um juízo de proporcionalidade nas duas vertentes da adequação e necessidade.

Tendo em conta os interesses que se visam acautelar e as características das partes envolvidas, entende-se ser razoável fixar a sanção pecuniária compulsória no montante de € 150,00 (cento e cinquenta euros) por cada dia de atraso no cumprimento desta decisão, começando tal prazo a contar-se no dia seguinte ao da notificação desta decisão.

 

Pelo exposto, delibera-se julgar totalmente procedente a apelação e, em consequência, revogar a sentença recorrida, condenando-se o réu abster-se de utilizar a sua fracção para alojamento local, bem como numa sanção pecuniária compulsória no montante de € 150,00 (cento e cinquenta euros) por cada dia de atraso no cumprimento desta decisão, começando tal prazo a contar-se no dia seguinte ao da notificação da decisão.

Custas pelo apelado.

Porto, 27 de Abril de 2017

Ana Lucinda Cabral

Maria do Carmo Domingues

José Carvalho

_____________

Sumário

I -Todo o conjunto das circunstâncias de facto – quer anteriores, quer simultâneas à declaração feita no título de constituição da propriedade horizontal de que a fracção se destina a habitação leva a considerar que a intenção que presidiu à declaração foi o de considerar que o conceito de habitação se reporta ao sitio onde o condómino ou arrendatário têm um centro de vida doméstica, pequeno ou grande, temporário ou permanente mas, ainda assim, algo que não esteja totalmente desligado desse centro de vida.

Em suma, quando uma fracção se destina a habitação, quer dizer que se trata de uma residência, de um domicílio, lar, ou seja, de um espaço de vida doméstica com a inerente necessidade de tranquilidade e sossego, não cabendo nela o alojamento local.

Ana Lucinda Cabral

 

STJ dá luz verde ao alojamento local

Abril 5th, 2017

Citamos:

Lexpoint

O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o alojamento local de turistas em fração autónoma destinada a habitação não viola o título constitutivo da propriedade horizontal.

O caso

Em dezembro de 2014, a proprietária de um apartamento deu entrada de um pedido de registo de alojamento local do mesmo, o qual foi deferido.

Descontentes com a utilização do imóvel por turistas, que, além da perda de privacidade, haviam causado problemas com a piscina, feito demasiado ruído e danificado a porta de entrada do prédio, os restantes condóminos aprovaram, em assembleia geral, a proibição do alojamento local.

Em reação, a proprietária, que votara contra a proibição, intentou um procedimento cautelar pedindo que fosse decretada a suspensão da deliberação da assembleia de condóminos, defendendo que o imóvel e a atividade estavam devidamente licenciados.

Os condóminos opuseram-se alegando que a proprietária não podia desenvolver uma atividade comercial numa fração autónoma que, segundo o título constitutivo da propriedade horizontal, estava destinada unicamente a habitação, sem prévia alteração desse mesmo título constitutivo.

O tribunal decretou a suspensão da deliberação que proibira o alojamento local na fração, decisão que foi posteriormente revogada pelo Tribunal da Relação de Lisboa, que decidiu que, mesmo estando a atividade licenciada, o proprietário de uma fração autónoma destinada a habitação não podia destiná-la a alojamento local de turistas. Inconformada, a proprietária recorreu para o STJ.

Apreciação do Supremo Tribunal de Justiça

O STJ concedeu provimento ao recurso, revogando o acórdão recorrido e recuperando a decisão proferida em primeira instância, ao decidir que o alojamento local de turistas em fração autónoma destinada a habitação não viola o título constitutivo da propriedade horizontal.

Segundo o STJ, embora o facto do proprietário ceder onerosamente a sua fração mobilada a turistas constitua uma ato de comércio, tal não significa que na fração se exerça o comércio, pois essa cedência é sempre destinada à habitação, ainda que temporária, desses mesmos turistas.

A fração autónoma é um mero objeto do contrato supostamente comercial, que é o de alojamento local, não sendo a alegada atividade comercial exercida na fração.

Por exemplo, uma imobiliária, quando celebra contratos de arrendamento das frações que administra, pratica atos de comércio, mas o fim das mesmas não tem que ser o comércio, podendo ser a habitação, comércio ou indústria, em consonância com o que consta do respetivo título constitutivo da propriedade horizontal.

Não se mostra, assim, violado o conteúdo do título constitutivo da propriedade horizontal nem a norma que veda aos condóminos dar à respetiva fração um uso diverso do fim a que é destinada.

Referências

Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido no processo n.º 12579/16.0T8LSB.L1, de 28/03/2017

Código Civil, artigo 1422.º n.º 2 alínea c)

Um aburdo no alojamento local II

Outubro 15th, 2016

Proposta de Lei do Orçamento para 2017

A proposta de alteração ao artº 8º,3 do CIRS prevê a possibilidade de opção pelo qualificação dos rendimentos do arrendamento local como rendimentos prediais.

Porém  a proposta de alteração ao artº 31º,1 al. a) parece pretender impôr esse regime:

“a) 0,15 às vendas de mercadorias e produtos, bem como às prestações de serviços efetuadas no âmbito de atividades de restauração e bebidas e de atividades hoteleiras e similares, com exceção daquelas que se desenvolvam no âmbito da atividade de exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento;”

Significa isso, se não houver alteração que o previna, passar a carga tributária dos rendimentos do alojamento local de 15% para 28%.

Poderá ser o fim da atividade…

 

Um absurdo no alojamento local I

Outubro 15th, 2016

Proposta de Lei do Orçamento de Estado (artº 144º)

Proposta de alteração ao artº 8º,3 do CIRS:

“-Podem ser, por opção dos respetivos titulares, tributados como rendimentos prediais, as importâncias relativas à exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento.” 

Não faz nenhum sentido.

Não estamos perante rendimentos prediais, mas perante prestações e serviços, atualmente incentivadas com uma tributação à taxa de 15% e IVA a 6%.

[:pb]Alojamento local: testar antes de aconselhar[:]

Junho 21st, 2015

[:pb]Já aqui escrevemos, por diversas vezes, sobre Alojamento Local.

A nossa colega Madalena Monteiro escreveu sobre as últimas alterações no site da MRA Newsletter. Mas foi mais longe: organizou os procedimentos para a legalização das Casas do Leão, que são a nossa primeira experiência relativamente a dois temas de grande atualidade:

O Regime do Alojamento Local em Portugal

Os contratos de utilização partilhada

A MRA Support Services escolheu os arquitetos e o mestre de obras que procedeu à recuperação de três apartamentos que integram as Casas do Leão e procedeu à gestão do projeto, assegurando agora a administração e a gestão das questões tributárias.

Na MRA, a  Madalena Monteiro procedeu à legalização.

Testamos numa realidade e estamos, por isso, em melhores condições para o desenvolvimento de projetos idênticos.

O proprietário deste alojamento local,  que é o nosso colega Miguel Reis, dá um desconto aos clientes da MRA.

Casa do Leão 1

Casa do Leão 2

Casa do Leão 3[:]

Alterações ao regime do alojamento local

Abril 23rd, 2015

Citamos:

Lexpoint

O Ministério da Economia alterou o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local. Mudam os requisitos para o alojamento temporário, incluindo hostels, que terão um prazo para se adaptar, a fiscalização e a documentação a entregar na câmara municipal.As novas regras aplicam-se a partir de 22 de junho mas os estabelecimentos de alojamento local atualmente registados e que utilizem a denominação «hostel» dispõem até junho de 2020 para cumprir os novos requisitos agora previstos para que possam ser qualificados como tal.O novo diploma aplica-se aos procedimentos em curso, sem prejuízo da salvaguarda dos atos praticados antes da sua entrada em vigor, no âmbito de pedidos de controlo prévio apresentados nas autarquias para posterior exploração de um imóvel no regime do alojamento local.
Usar a denominação hostelAssim, a partir de 2020, só poderão usar a denominação hostel, os estabelecimentos de alojamento local que sejam estabelecimentos de hospedagem (portanto, cujas unidades de alojamento sejam constituídas por quartos), onde predomine o dormitório, isto é, onde o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em quarto.Continua a exigir-se que os dormitórios sejam constituídos por um mínimo de quatro camas, que podem ser menos se forem em beliche.

Para serem «hostels» é preciso que os dormitórios disponham de ventilação e iluminação direta com o exterior através de janela, e de um compartimento individual de 55cmx40cmx20cm por cada cama, com sistema de fecho.

Têm de dispor de espaços sociais comuns, cozinha e área de refeição de utilização e acesso livre pelos hóspedes.

Quanto a instalações sanitárias, podem ser mistas ou separadas por género, e podem ser comuns a vários quartos e dormitórios. Se forem mistas e comuns a vários quartos, os chuveiros têm de ter espaços autónomos separados por portas com fecho interior.
Registo dos estabelecimentos

Mantém-se a exigência de registo dos estabelecimentos de alojamento local, efetuado mediante mera comunicação prévia dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente.

Na instrução do processo, os arrendatários deixam de ter de entregar um documento autenticado com a autorização do senhorio; basta cópia simples.

O titular da exploração do estabelecimento continuam a ter de subscrever e apresentar um termo de responsabilidade no qual assegura a idoneidade da sua fração autónoma (ou do edifício, se for o caso) para prestar serviços de alojamento e o respeito pelas normas legais e regulamentares aplicáveis.

Assim, além do termo de responsabilidade, na mera comunicação prévia deve obrigatoriamente apresentar-se os seguintes documentos, através de cópias simples:
– identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso de este ser pessoa coletiva;
– caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel;
– contrato de arrendamento ou doutro título que legitime o titular de exploração ao exercício da atividade e, caso do contrato de arrendamento ou outro não conste prévia autorização para a prestação de serviços de alojamento, cópia simples do documento contendo tal autorização (NOVO);
– declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento (corresponde à secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas, Revisão 3), apresentada junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

Refira-se que as declarações ou termos de responsabilidade que não correspondam à verdade são puníveis como crime de falsificação de documentos, pelo que o titular do estabelecimento de alojamento local poderá ser sujeito a prisão até três anos ou pena de multa.

O titular da exploração do estabelecimento é ainda obrigado a manter atualizados todos os dados comunicados, através do Balcão Único Eletrónico, no prazo máximo de 10 dias após qualquer alteração. Em caso de cessação da exploração do estabelecimento de alojamento local, esta deve ser comunicada pelo Balcão Único Eletrónico no prazo máximo de 60 dias após a sua ocorrência.

Quer a mera comunicação prévia quer as outras comunicações são automaticamente remetidas para o Turismo de Portugal e estão isentas de taxas.

Chama-se a atenção para o facto de que o titular da exploração do estabelecimento está dispensado de apresentar documentos que estejam já na posse de qualquer serviço e organismo da Administração Pública, mas terá de dar o seu consentimento para que a câmara municipal proceda à sua obtenção através da Plataforma de Interoperabilidade da Administração Pública (iAP).
Fiscalização da capacidade do alojamento local não «hostel»

A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local que não sejam «hostel» continua a ser de nove quartos e 30 utentes, mas são alteradas as regras sobre a quantidade de estabelecimentos que um único proprietário pode explorar.

Segundo as novas regras, o mesmo proprietário ou titular de exploração não pode explorar mais de nove estabelecimentos de alojamento local na modalidade de apartamento, por edifício (uma regra que já existia), mas apenas se aquele número de estabelecimentos for superior a 75% do número de frações existentes no edifício.

Para o cálculo de exploração consideram-se os apartamentos registados em nome do cônjuge, descendentes e ascendentes do proprietário ou do titular de exploração e, ainda, os registados em nome de pessoas coletivas distintas em que haja sócios comuns.

Caso o número de estabelecimentos de alojamento local seja superior a 9 no mesmo edifício, o Turismo de Portugal pode, a qualquer momento, fazer uma vistoria para efeitos de verificação se se estará perante um empreendimento turístico explorado como como alojamento local, o que é expressamente proibido. Nestes casos o Turismo de Portugal vai fixar um prazo não inferior a 30 dias, prorrogável, para que o estabelecimento inicie o processo de autorização de utilização para fins turísticos legalmente exigido.

Essa vistoria pode também ser pedida pela ASAE, no âmbito das suas competências de fiscalização.
Requisitos de segurança 

Os estabelecimentos de alojamento local que tenham capacidade até 10 utentes (inclusive) e não até 9 utentes como se prevê atualmente, não terão de cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio legalmente previstas.

Devem apenas possuir:
– extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores;
– equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;
– indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.
Referências
Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril
Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, artigos 6.º, 10.º, 11.º, 13.º, 14.º, 21.º e 33.º
Decreto-Lei n.º 381/2007, de 14 de novembro

Veja também
Novo regime do alojamento local em vigor
Hostels com novas regras em Portugal
Alojamento turístico na mira do Fisco
Alteradas regras dos empreendimentos turísticos

Alterado o regime jurídico do alojamento local

Abril 23rd, 2015

Algumas notas sobre o regime jurídico do alojamento local

Março 15th, 2015

O Decreto-Lei n.º 128/2014 que aprova o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local foi publicado no passado dia 29 de Agosto de 2014 e entrou em vigor 90 dias após esta data, ou seja, a 27 de Novembro de 2014.

A figura do alojamento local já se encontrava regulamentada através da Portaria n.º 517/2008, de 25 de Junho, entretanto alterada pela Portaria n.º 138/2012, de 14 de Maio, que, no seguimento da transposição da Diretiva n.º 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro de 2006, pelo Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de Julho, veio consagrar a possibilidade de inscrição dos estabelecimentos de alojamento local através do Balcão Único Eletrónico.

Sucede, no entanto, que a dinâmica do mercado da procura e oferta do alojamento fez surgir e proliferar um conjunto de novas realidades de alojamento que, sendo formalmente equiparáveis às previstas na Portaria n.º 517/2008, de 25 de Junho, determinam, pela sua importância turística, a confirmação de que se não tratam de um fenómeno passageiro e pela evidente relevância fiscal, uma atualização do regime aplicável ao alojamento local.

Por isso, o Decreto-Lei n.º 15/2014, de 23 de Janeiro, que procedeu à segunda alteração ao regime jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de Março, que havia sido anteriormente alterado pelo Decreto-Lei n.º 228/2009, de 14 de Setembro, assumiu a necessidade de autonomizar a figura do alojamento local em diploma próprio, de forma a melhor adaptar à realidade a ainda recente experiência desta figura no panorama da oferta de serviços de alojamento.

Foi o que se verificou com a aprovação do Decreto-Lei n.º 128/2014, o qual eleva a figura do alojamento local de categoria residual para categoria autónoma, reconhecendo a sua relevância turística e inaugurando um tratamento jurídico próprio.

Com a aprovação deste diploma procurou-se enquadrar uma série de realidades que ofereciam serviços de alojamento a turistas sem qualquer formalismo e à margem da lei, acautelando, ao mesmo tempo, que alguns dos empreendimentos extintos pelo Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de Março (nomeadamente, pensões, motéis, albergarias e estalagens) e que não reuniam condições para serem empreendimentos turísticos, pudessem ainda assim continuar a prestar serviços de alojamento, por forma a evitar o respetivo encerramento com todas as consequências negativas associadas.

De acordo com este Diploma consideram-se estabelecimentos de Alojamento Local aqueles que prestem serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração e que reúnam os requisitos previstos.

Desta forma, as figuras dos empreendimentos turísticos e do alojamento local passam a ser duas figuras devidamente autónomas e recortadas, vedando-se a possibilidade de colocação sob a figura e regime do alojamento local de empreendimentos que cumprem com os requisitos dos empreendimentos turísticos.

Mantêm-se as três tipologias de alojamento local, nomeadamente:

  • Apartamento (fracção autónoma de edifício ou parte de prédio susceptível de utilização independente);
  • Moradia (edifício autónomo de carácter unifamiliar);
  • Estabelecimentos de hospedagem (unidades de alojamento constituídas por quartos).

No caso dos estabelecimentos de hospedagem, cujo regime é atualizado, preveem-se ainda requisitos particulares para os «Hostels», que são estabelecimentos de alojamento local cuja unidade de alojamento, única ou maioritária, seja o dormitório e que:

  • Sejam constituídos por um número mínimo de quatro camas ou
  • Se o número de camas dos dormitórios for inferior a quatro, as mesmas forem em beliche.

No caso dos apartamentos, uma tipologia cada vez mais frequente no mercado turístico mundial, amplificada pela publicitação e intermediação digital, o presente decreto-lei pugna por uma importante margem de liberdade no que diz respeito à oferta do serviço, mas enquadra fiscalmente a sua exploração em prestação de serviços de alojamento, assim impedindo que tal actividade se desenvolva num contexto de evasão fiscal.

REQUISITOS GERAIS:

  • Cada titular de exploração só pode explorar, por edifício, o máximo de nove unidades, sem prejuízo de poder explorar mais unidades desde que o faça ao abrigo do regime fixado para os apartamentos turísticos previsto no Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de Março, de acordo com as alterações que foram introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 15/2014, de 23 de janeiro.
  • Segurança contra risco de incêndio: são consagradas especificidades para os estabelecimentos de alojamento local com menos de 10 utentes, para os quais se estabeleceram requisitos mínimos a observar.
  • Identificação e publicidade: Os estabelecimentos deverão estar devidamente identificados, de acordo com a sua classificação, não podendo sugerir características que não tenham;
  • Placa identificativa: Obrigatória a afixação no exterior, junto à entrada principal;
  • Período de funcionamento: Podem estabelecer livremente os períodos de funcionamento, devendo estes ser explicitados, excepto quando estejam abertos todo o ano.
  • Livro de reclamações: Obrigatório.

REQUISITOS ESPECÍFICOS

REGISTO

O registo de estabelecimentos de alojamento local é efetuado mediante mera comunicação prévia dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, através do Balcão Único Eletrónico, o qual confere o número de registo do estabelecimento de alojamento local sendo, de seguida, remetida automaticamente a comunicação ao Turismo de Portugal, I.P. Esta comunicação prévia é obrigatória e condição necessária para a exploração de estabelecimentos de alojamento local.

No que respeita às competências de fiscalização e de aplicação de sanções concretizam-se as alterações já efetuadas pelo Decreto-Lei n.º 15/2014, de 23 de janeiro, ao Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, atribuindo tais competências à Autoridade de Segurança Alimentar e Económica.

VISTORIA

A Câmara Municipal territorialmente competente realiza, no prazo de 30 dias após a apresentação da mera comunicação prévia, uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos, podendo solicitar ao Turismo de Portugal, I.P., a qualquer momento, a realização de vistorias para averiguar se o estabelecimento preenche os requisitos necessários para a actividade, previstos neste Diploma.

Para mais informação contacte a Drª Madalena Monteiro

Sobre o regime juridico do alojamento local

Dezembro 14th, 2014

Citamos:

Lex Turistica Nova

Tendo entrado recentemente em vigor, o estudo do Fórum Turismo 2.1 analisa o novo quadro legal desta modalidade alternativa de alojamento turístico, encontrando-se o documento disponível no respectivo site: http://bit.ly/1yyCPLp

Regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local

Agosto 29th, 2014

Decreto-Lei n.º 128/2014. D.R. n.º 166, Série I de 2014-08-29

Ministério da Economia

Aprova o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local

Registo eletrónico de estabelecimentos de alojamento local

Maio 29th, 2012
Portaria n.º 138/2012. D.R. n.º 93, Série I de 2012-05-14
Presidência do Conselho de Ministros e Ministério da Economia e do Emprego
Primeira alteração à Portaria n.º 517/2008, de 25 de junho, que estabelece os requisitos mínimos a observar pelos estabelecimentos de alojamento local

Alojamento local – rectificação de diploma

Agosto 23rd, 2008

Declaração de Rectificação n.º 45/2008, D.R. n.º 162, Série I de 2008-08-22
Presidência do Conselho de Ministros – Centro Jurídico
Rectifica a Portaria n.º 517/2008, de 25 de Junho, da Presidência do Conselho de Ministros e do Ministério da Economia e da Inovação, que estabelece os requisitos mínimos a observar pelos estabelecimentos de alojamento local, publicada no Diário da República, 1.ª série, n.º 121, de 25 de Junho de 2008.

Programa de Apoio ao Acesso à Habitação e a Bolsa Nacional de Alojamento Urgente e Temporário

Junho 30th, 2021

Portaria n.º 138-C/2021

 Publicação: Diário da República n.º 125/2021, 2º Suplemento, Série I de 2021-06-30
  •  Emissor: Infraestruturas e Habitação
  •  Tipo de Diploma: Portaria
  •  Número: 138-C/2021
  •  Páginas: 67-(5) a 67-(9)
  •  ELI: https://data.dre.pt/eli/port/138-C/2021/06/30/p/dre
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Bolsa Nacional de Alojamento Urgente e Temporário

Junho 8th, 2021

Portaria n.º 120/2021

 Publicação: Diário da República n.º 110/2021, Série I de 2021-06-08
  •  Emissor: Trabalho, Solidariedade e Segurança Social
  •  Tipo de Diploma: Portaria
  •  Número: 120/2021
  •  Páginas: 13 – 18
  •  ELI: https://data.dre.pt/eli/port/120/2021/06/08/p/dre
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Bolsa Nacional de Alojamento Urgente e Temporário

Março 31st, 2021

Decreto-Lei n.º 26/2021

 Publicação: Diário da República n.º 63/2021, Série I de 2021-03-31
  •  Emissor: Presidência do Conselho de Ministros
  •  Entidade Proponente: Infraestruturas e Habitação
  •  Tipo de Diploma: Decreto-Lei
  •  Número: 26/2021
  •  Páginas: 8 – 15
  •  ELI: https://data.dre.pt/eli/dec-lei/26/2021/03/31/p/dre
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Programa de Apoio ao Alojamento Urgente

Julho 27th, 2018

Melissa Carvalho

 

   O regime «Porta de Entrada», aprovado pelo Decreto-Lei n.º 29/2018, de 4 de maio e regulamentado pela Portaria n.º 167/2018, de 12 de junho, aplica-se às situações de necessidade de alojamento urgente de pessoas que se vejam privadas, de forma temporária ou definitiva, da habitação ou do local onde mantinham a sua residência permanente ou que estejam em risco iminente de ficar nessa situação, em resultado de acontecimento imprevisível ou excecional. Quer isto signifcar que este diploma incide subjectivamente sobre aqueles que, por motivo de força maior – sismo, derrocada, incêndio, inundação, movimento migratório motivado por conflito político, religioso ou étnico – sejam empurrados para fora das suas casas, em condições de franca precariedade e sem alternativa habitacional adequada. Em bom rigor, a concessão dos apoios ao abrigo do Porta de Entrada tem por base um protocolo de cooperação institucional a celebrar entre o IHRU, I. P., e o município competente, identificativo do universo de situações de necessidade de alojamento resultantes de acontecimento imprevisível ou excecional potencialmente financiáveis no âmbito do Porta de Entrada

   Esta medida integra o pacote legislativo da «Nova Geração de Políticas de Habitação», que apesar de não primar pela inovação, carrega promessas de maior celeridade e desburocratização, no veio da descentralização, consubstanciando-se, na prática, em apoios em espécie (v.g. arrendamento de habitação) e financeiros destinados a financiar soluções de alojamento temporário e/ou de habitação permanente para os respetivos beneficiários, através do IHRU, I. P., a quem cabe assegurar a gestão do programa, designadamente, a análise, decisão e fiscalização sucessiva dos processos de candidatura. Neste conspecto, a concessão dos apoios ao abrigo do Porta de Entrada depende da celebração de contrato escrito entre o IHRU, I. P. e as pessoas que constam nos processos de candidatura como beneficiários-titulares, sendo os apoios disponibilizados nas condições contratualmente estabelecidas.

   As pessoas e os agregados habitacionais identificados no âmbito de um protocolo de cooperação institucional por, em virtude de um acontecimento imprevisível ou excecional, terem ficado privados das suas habitações permanentes ou estarem em risco iminente de ficar nessa situação, podem e devem apresentar as suas candidaturas à concessão de apoio ao abrigo do programa Porta de Entrada junto dos competentes serviços regionais ou municipais.

 

Turismo: publicadas regras para licenciamento de alojamentos temporários

Junho 27th, 2008

Portaria n.º 517/2008, D.R. n.º 121, Série I de 2008-06-25
Presidência do Conselho de Ministros e Ministério da Economia e da Inovação
Estabelece os requisitos mínimos a observar pelos estabelecimentos de alojamento local.

Regime juridico da concorrência

Agosto 17th, 2022

Lei n.º 17/2022, de 17 de agosto

Publicação: Diário da República n.º 158/2022, Série I de 2022-08-17, páginas 2 – 116
Emissor: Assembleia da República
Data de Publicação: 2022-08-17
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SUMÁRIO
Transpõe a Diretiva (UE) 2019/1 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 11 de dezembro de 2018, que visa atribuir às autoridades da concorrência dos Estados-Membros competência para aplicarem a lei de forma mais eficaz e garantir o bom funcionamento do mercado interno, alterando o regime jurídico da concorrência, aprovado pela Lei n.º 19/2012, de 8 de maio, e os estatutos da Autoridade da Concorrência
TEXTO

Covid-19: Alterações 23 dezembro II

Dezembro 23rd, 2021

Resolução do Conselho de Ministros n.º 181-A/2021

Publicação: Diário da República n.º 247/2021, 1º Suplemento, Série I de 2021-12-23, páginas 8 – 11
Emissor: Presidência do Conselho de Ministros
Data de Publicação: 2021-12-23
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SUMÁRIO
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Alterações ao regime da concorrência, do regime das práticas individuais restritivas do comércio e do regime das cláusulas contratuais gerais

Dezembro 7th, 2021

Decreto-Lei n.º 108/2021

Publicação: Diário da República n.º 236/2021, Série I de 2021-12-07, páginas 2 – 5
Emissor: Presidência do Conselho de Ministros
Entidade Proponente: Economia e Transição Digital
Data de Publicação: 2021-12-07
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SUMÁRIO
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COVID: Nova situação de calamidade

Novembro 27th, 2021

Resolução do Conselho de Ministros n.º 157/2021

Publicação: Diário da República n.º 230-A/2021, Série I de 2021-11-27, páginas 22 – 37
Emissor: Presidência do Conselho de Ministros
Data de Publicação: 2021-11-27
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SUMÁRIO
TEXTO